Fundos imobiliários: aprenda o que é e todas as características desse tipo de investimento!

Veja como funcionam os fundos de investimento imobiliários, ou FII, suas características e o que levar em conta ao escolher o seu.

Ariane Lopes
Ariane Lopes

Fundos imobiliários: aprenda o que é e todas as características desse tipo de investimento!

Se você se interessa por investimentos, pode ser que já tenha ouvido falar dos famosos FIIs, que são os fundos de investimento imobiliário.

Mas, além do significado da sigla, o quanto você domina sobre o assunto?

Na verdade, essa classe de ativos de renda variável não é tão complicada quanto parece. Mesmo assim, existem muitos aspectos que precisamos entender para podermos fazer boas escolhas para nosso dinheiro.

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Assim, esse artigo tem a intenção de trazer um arcabouço completo de informações para quem quer entender o que são e como funcionam os FIIs, além de te mostrar o caminho para escolher bons fundos.

Já ouviu falar e ficou curioso? Quer mais detalhes para analisar se é mesmo um bom investimento?

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Então, leia até o final e descubra tudo sobre os Fundos de Investimento Imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários – ou melhor, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) – são formados quando várias pessoas com o mesmo objetivo (investir em ativos imobiliários) juntam seu capital para esse fim. 

Os FIIs foram criados no Brasil em 1993 pela lei 8.668/93 e tiveram sua regulamentação dada pela Instrução CVM nº 472/08.

O seu funcionamento é baseado na oferta pública de cotas de mesmo valor, emitidas pelos próprios fundos, que necessitam estar previamente registrados na na Comissão de valores Mobiliários (CVM) para tal.

Tipos de fundos imobiliários

Existem, basicamente, dois grandes grupos (tipos) de fundos imobiliários: de renda (ou de tijolo) e de papel (ou de recebíveis).

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  • Fundos de tijolo (ou de renda): assim chamados por investirem em empreendimentos físicos, como edifícios comerciais, shoppings centers, hotéis, entre outros. A ideia é conseguir interessados (empresas ou pessoas) em usar os imóveis adquiridos. Como troca, o fundo recebe uma renda mensal de aluguel para ser distribuída a seus cotistas.
  • Fundos de recebíveis (papel): aplicam seu patrimônio em títulos relacionados ao mercado de imóveis, como LCI (Letras de Crédito Imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LH (Letras Hipotecárias), CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção), cotas de outros FIIs e assim por diante. O lucro do fundo vem dos dividendos e juros pagos por esses títulos, ou através da venda deles.

No entanto, alguns especialistas também citam outros tipos. Veja os principais:

  • Fundos de desenvolvimento imobiliário: são aqueles que custeiam projetos, geralmente a construção de empreendimentos residenciais, e seu rendimento acontece através das vendas de unidades.
  • Fundos de Fundos Imobiliários (FOF): esses fundos têm como objetivo comprar cotas de outros fundos imobiliários, podendo ter dezenas deles no seu portfólio.

Além disso, alguns fundos podem ser mistos, ou seja, ter vários tipos de ativos dentro da sua carteira.


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Fundos de investimento imobiliário: como funciona?

O gerenciamento de um fundo é responsabilidade de uma instituição financeira autorizada pela CVM. Ela terá, entre outras responsabilidades:

  • obrigações legais e regulamentares;
  • escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio;
  • gestão dos ativos;
  • divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais);
  • distribuição dos resultados;
  • organização e a realização de assembleias, entre outras. 

Por isso, a peça-chave de um fundo imobiliário é a boa gestão, a qual será a responsável pela alocação dos recursos dos investidores para obtenção da maior rentabilidade possível.

Para que isso seja possível, a atenção constante às melhores oportunidades que o mercado apresenta é crucial.

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Assim, algo comum entre os FIIs, é a compra de prédios comerciais com boas perspectivas de sucesso, para lucrar através do aluguel.

Outra forma dos fundos de tijolo lucrarem é sobre a valorização dos imóveis em si.

Já os fundos de papel, têm seu lucro através do rendimento dos títulos que os compõem e da valorização das cotas do mesmo.


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Características dos fundos imobiliários

Os FIIs possuem diversas características peculiares. Por exemplo, eles são constituídos na forma de condomínios fechados, e, por esse motivo, o resgate das cotas não é possível.

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Ou seja, o  investidor não pode resgatar as cotas antes de transcorrido o prazo de duração do fundo.

Acontece que a maioria dos fundos imobiliários são de prazo indeterminado, isto é, não há data certa para a sua liquidação. 

Assim, em regra, somente é possível o investidor deixar o FII através da venda de suas cotas no mercado secundário.

Outra alternativa seria a negociação privada, a qual não é comum.

Dessa forma, grande parte dos FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores ou balcão organizado, o que aumenta a liquidez das cotas. 

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Essas negociações em mercado secundário são uma opção para quem se interessa pelo fundo, mas não teve oportunidade de comprar cotas na Oferta Pública de Distribuição ou para os investidores que desejam aumentar a sua participação.

As transações nos mercados organizados (bolsa e balcão) são feitas através de instituições financeiras autorizadas, como corretoras e bancos, e de duas maneiras: por contato direto (e-mail, telefone) ou via home broker.

Cotas

É assim que chamamos cada fração proveniente da divisão do patrimônio de um FII. Elas, normalmente, são iguais e conferem os mesmos direitos e obrigações a cada cotista.

Ao adquirir cotas de um fundo, o investidor se torna dono de uma parte dele. Entretanto, o cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os imóveis e empreendimentos que compõem o FII.

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Em compensação, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual.


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Oferta Pública de Distribuição

É o momento em que os idealizadores do fundo o apresentam para os potenciais investidores, ou seja, é a primeira oportunidade de investir naquele determinado FII.

As ofertas públicas de distribuição, de modo geral, requerem registro na CVM. É ela quem analisa se o fundo fornece as informações básicas corretamente para que os investidores avaliem o negócio.

Logo, esse registro é uma forma de resguardar a segurança do investimento.

O prospecto, que é o principal documento da oferta, deve incluir (pelo menos) informações sobre a política de investimentos, a descrição dos imóveis, fatores de risco, estudo de viabilidade, etc. 

Para reservar cotas do fundo nessa fase inicial, é necessário que o investidor interessado entre em contato com as instituições financeiras que façam parte dos consórcio de distribuição de cotas e solicite a reserva.

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Política de Investimento

Um dos pontos mais importantes na avaliação do negócio é a política de investimento, pois é possível basear-se nela para estimar lucros e riscos do fundo em questão.

A política de investimento deve constar, de forma detalhada, no regulamento do fundo.

Riscos

Como todo investimento, os FIIs também estão sujeitos aos riscos de mercado, como os de natureza financeira, econômica ou política.

Ademais, outros riscos inerentes ao mercado imobiliário são: taxa de ocupação dos imóveis, desvalorização ou mudanças legislativas que afetem o setor.

Em resumo, os FIIs podem levar a perdas patrimoniais pelos riscos referentes à possível redução da liquidez das cotas, à volatilidade do mercado e à desvalorização de imóveis integrantes da carteira.

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Imposto de Renda (IR) do fundo imobiliário

Uma última característica é a isenção de IR para proventos de FIIs. A Lei 11.196/05 determina algumas regras para que a isenção ocorra, tais como: 

  1. o fundo não pode ter menos que 50 cotistas; 
  2. cada cotista deve ter, no máximo, 10% do fundo;
  3. o fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3);
  4. obrigatoriamente, 95% do resultado semestral deve ser distribuído;
  5. em caso de vendas das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. Em caso de prejuízo, pode compensá-lo no futuro.

Em relação ao ponto 5, por exemplo: se um investidor compra R$ 2.000,00 em cotas de um FII e, ao vender, recebe o valor de R$ 5.000,00, os 20% de IR incidirão sobre os R$ 3.000,00 de ganho de capital que o vendedor obteve. Ou seja, o imposto a pagar é de R$ 600.

Como esse imposto não é descontado na fonte, o investidor tem a obrigação de gerar um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (ou DARF) diretamente pelo site da Receita Federal e pagá-lo até o último dia útil do mês subsequente à operação de venda.

Não esqueça, também, de informar o lucro ou prejuízo na declaração anual de IR, na seção de renda variável.

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Quanto rende um fundo imobiliário?

A rentabilidade dos FIIs varia, primordialmente, de acordo com a sua constituição. Outros fatores que afetam a rentabilidade são a situação do setor e o valor das cotas.

Uma das principais fontes de renda de um fundo imobiliário são os aluguéis.

Desse modo, no período que todos os imóveis estão alugados, os rendimentos são mais altos, assim como prédios localizados em bons pontos comerciais tendem a estarem sempre alugados e com bons valores.

Mais uma vez, ressaltamos as oscilações que podem ocorrer e a necessidade de avaliação dos ativos que compõem os FIIs no qual você pretende investir. 

Por outro lado, os chamados fundos de papel, por estarem atrelados a índices, como taxa Selic, IGP-M e CDI, têm seus proventos diretamente impactados pelas oscilações desses indicadores.

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De toda maneira, no geral, uma rentabilidade aceitável dos FIIs gira em torno de 0,6% ao mês, podendo, em alguns casos, chegar a 1%.

Porém, os FIIs são investimentos de renda variável. Portanto, precisamos sempre estudar o histórico deles, e, ainda assim, os desempenhos do passado também não são certeza de rentabilidade futura.


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Vantagens de investir em um fundo imobiliário

O brasileiro aposta muito no mercado imobiliário quando o assunto é investimento. É cultural acreditar que este mercado é mais rentável e seguro. Por isso, faremos um comparativo entre ter imóveis físicos e investir em FIIs.

Você sabe quais são as vantagens em adquirir cotas, ao invés de comprar imóveis em si?

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Valor

Bem, inicialmente, podemos citar o valor do investimento, uma vez que não é todo mundo que tem capital para comprar um imóvel físico.

Facilidade

O segundo ponto é a facilidade, já que, para comprar cotas de um fundo imobiliário, basta ter uma conta em uma corretora, por exemplo, e operar diretamente pelo home broker.

Dessa maneira, ao investir em fundos imobiliários, você elimina etapas como: busca por um imóvel com boa localização, toda a intermediação da compra e os impostos, como ITBI.

Liquidez

A terceira vantagem é a liquidez, pois, mesmo que os FIIs não sejam o investimento com a maior liquidez do mercado, são bem mais fáceis de se transformar em dinheiro do que os imóveis.

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Não dá pra esquecer que o processo de venda desses últimos é tão complexo quanto o de compra.

Diversificação

Além disso, ao investir em fundos, você consegue ter diversificação na sua carteira, ao invés de imobilizar todo (ou grande parte do) o seu capital em apenas um prédio ou um imóvel.

Menos dor de cabeça e menores custos

Sem contar, a parte de administrar um imóvel ou pagar para uma corretora fazê-lo, o que corrói seus rendimentos.

Além disso, você não precisa lidar com inquilinos e nem ficar cobrando aluguel de ninguém.

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Como investir em fundo imobiliário?

Como vimos, é possível investir em FIIs através da Oferta Pública de Distribuição. Posteriormente, as cotas serão negociadas em mercados organizados, como a bolsa e o balcão.

Assim, para comprar cotas de fundos imobiliários na bolsa, basta seguir alguns passos simples:

  1. escolher uma boa corretora: confiável e segura;
  2. abrir uma conta na corretora escolhida: é possível abrir contas em corretoras de modo simples e fácil, inclusive pelo celular;
  3. transferir dinheiro para sua conta na corretora: geralmente esse processo é feito por transferência bancária (DOC ou TED) ou boleto;
  4. escolher o fundo;
  5. investir: o comprador envia uma ordem de compra com o código do FII, o número de cotas que quer e o valor que deseja pagar. Se houver algum participante disposto a vender por aquele montante, então, negócio fechado.

Como escolher um fundo imobiliário?

Anteriormente, já citamos algumas dicas sobre a escolha de um fundo, como a avaliação minuciosa da política de investimentos e os riscos que estão inclusos no negócio.

Contudo, nesse tópico, daremos orientações mais específicas. 

Aspectos gerais e princípios de análise

Primeiramente, é fundamental conhecer o setor no qual se está investindo.

Entre os setores, no caso dos fundos de tijolo, podemos ter shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, escolas e, até mesmo, hospitais, entre outros.

Já quando falamos em fundos de recebíveis, os setores são representados pelos tipos de papéis (CRI, LCI, LIG, etc.) e pelos indicadores atrelados a eles (CDI, Selic, IGP-M, etc.).

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Sendo assim, alguns setores podem ser mais atraentes do que outros, considerando-se o período econômico do país.

Um segundo ponto importante é analisar se o valor das cotas está de acordo com o esperado.

Para isso, basta dividir o valor do fundo pelo número de cotas e comparar o resultado com o valor que as cotas estão sendo negociadas.

Mas, atenção: nem sempre um fundo barato é um bom negócio e um caro é um mau negócio.

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Às vezes, as características de um fundo mais caro podem ser mais vantajosas para sua carteira como, por exemplo, uma boa liquidez e uma alta rentabilidade.

Outro ponto a se avaliar é quem são os gestores daquele fundo. Outros fundos gerenciados pelos mesmos apresentam bons resultados? 

Os ativos que compõem o fundo também são essenciais para se definir quais são bons investimentos ou não. Nesse caso, evite fundos que possuem poucos ativos ou prédios localizados na mesma região (no caso dos FIIs de tijolo), seu risco é consideravelmente maior do que aqueles que são bem diversificados.

Por fim, números e histórico do FII são dados importantes para entender a consistência e a perspectiva do fundo. Porém, lembre-se de que histórico não é garantia de bons resultados futuros.

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Fundos imobiliários que pagam dividendos

Os dividendos distribuídos por um fundo imobiliário, nada mais são do que seus rendimentos divididos entre seus cotistas.

Pela lei, pelo menos 95% desses rendimentos, provenientes da renda gerada pelos ativos que compõem o portfólio do FII, devem ser distribuídos a cada semestre.

Contudo, geralmente esse pagamento é feito todo mês, por ser uma preferência do mercado.

Abaixo, você pode ver a lista dos fundos imobiliários mais rentáveis que pagam dividendos, de acordo com os resultados do ano de 2020: 

Fundos imobiliários mais rentáveis

  1. REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) – 26,05%
  2. HECTARE RE (HCTR11) – 23,23%
  3. Barigui Rendimentos (BARI11) – 13,49%
  4. Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11) – 12,37%
  5. Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) – 10,8%
  6. VBI CRI (CVBI11) – 10,42%
  7. XP Selection (XPSF11) – 9,38%
  8. Kinea Índices de Preços (KNIP11) – 8,71%
  9. Votorantim Logística (VTLT11) – 6,39%
  10. CSHG Prime Offices (HGPO11) – 5,75%

Obs: essa lista não é uma indicação de investimento.

A porcentagem representa o crescimento dos fundos em 2020, somando-se a valorização das cotas e os rendimentos distribuídos aos cotistas.

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Você pode conferir a lista completa no site ClubeFII.

Quais os principais fundos imobiliários?

Bem, quando falamos em principais, podemos considerar aqueles fundos que têm maior patrimônio líquido, ou seja, aqueles com maior capital investido. Esses, costumam ser fundos ligados a grandes gestoras e muito distribuídos, especialmente pelos maiores bancos do país.

Confira, abaixo, a lista com os 10 maiores fundos, datada de janeiro de 2021:

  1. KNPI11 – Kinea Índices de Preços
  2. KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários
  3. KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária
  4. BRCR11 – BTG Pactual Corp Office Fund
  5. HGLG11 – CSHG Logística
  6. JSRE11 – JS Real Estate Multigestão
  7. HGBS11 – Hedge Brasil Shopping
  8. XPLG11 – XP Log
  9. HGRU11 – CSHG Renda Urbana
  10. XPML11 – XP Malls

Perceba como os três primeiros da lista pertencem à gestora Kinea. Isso acontece porque um dos maiores distribuidores desses fundos é o Banco Itaú, que costuma recomendá-los aos seus clientes.

Porém, esse fato não atesta a qualidade do fundo. Sempre precisamos analisar os ativos que o compõem antes de tomar uma decisão. Ainda assim, existem bons fundos que são alguns dos maiores, justamente por sua ótima gestão e composição.

Sites de fundos imobiliários

Para quem deseja conhecer mais profundamente os fundos imobiliários, existem sites bem completos sobre o assunto. Portanto, trouxemos os links para os principais, a seguir:

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  1. Clube FII
  2. Funds Explorer
  3. FIIs
  4. Status Invest
  5. B3

Conclusão

Os fundos imobiliários são uma ótima opção para quem quer construir sua liberdade financeira e viver de renda.

Porém, como todo investimento, é preciso que o investidor busque conhecimento e procure pelas melhores opções.

Se você se interessou pelos FIIs, mas ainda não tem recursos financeiros para aplicar nesses fundos, pode começar a utilizar um app de finanças pessoais ou uma planilha para te ajudar a organizar sua vida financeira.

Além disso, não deixe de conferir nossa comparação entre FIIs e imóveis e esse guia para investir nesses fundos em várias corretoras.

Você nunca vai ser rico se não fizer o seu dinheiro trabalhar para você, então, invista em educação financeira!

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2 comentários

  1. Sanzio Dias

    Olá, bom dia! Estou com uma dúvida. O fundo imobiliário é indicado para qual tipo de investidor? Poderiam me ajudar?

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