Financiamento imobiliário: saiba como escolher a melhor opção!

Conheça quais são os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado para você realizar o sonho da casa própria!

Julyana Andrade
Julyana Andrade

Financiamento imobiliário: o que saber antes de contratar

 

Se você está se planejando para conquistar o sonho da casa própria, já sabe que o financiamento imobiliário é uma boa alternativa, certo? Todavia, por ser um objetivo grande, é fundamental ficar por dentro de tudo antes de contratar qualquer tipo de crédito.

Foi pensando nisso que resolvemos elaborar este artigo. Nele, vamos explicar:

  • O que é financiamento imobiliário?
  • Como funciona o financiamento de um imóvel?
  • Quais documentos são necessários?
  • Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
  • Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?
  • O que levar em conta antes de tomar essa decisão?

Quer ampliar seus conhecimentos sobre o assunto? Então, continue a leitura e confira a seguir!

O que é financiamento imobiliário?

Financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida pelos bancos. Nela, a instituição paga ao vendedor o valor negociado e, a partir daí, o comprador passa a ter uma dívida direto com o banco. Isso vale para imóveis novos, usados ou em construção, além de terrenos, por exemplo.

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Esse serviço é oferecido por instituições financeiras (que precisam ter a devida regulamentação determinada pelo Governo). Basicamente, as principais exigências para contratá-lo são:

  • ser maior de 18 anos;
  • não ter restrições ao crédito junto aos órgãos de proteção;
  • comprovar capacidade financeira de arcar com o financiamento.

Como funciona o financiamento de um imóvel?

Após procurar o banco ou a instituição para solicitar seu financiamento imobiliário. Você passará por uma análise de crédito, seguida da aprovação do cadastro.

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Além de comprovar as informações básicas que mencionamos, também deve informar qual é o valor do imóvel que deseja adquirir.

Passada essa burocracia e com o seu cadastro aprovado, a instituição que você contratou informará qual valor está disponível para o seu perfil. Em geral, liberam-se 80% do valor do imóvel para financiamento.

Se achar que a proposta feita pela instituição é interessante, realiza-se a transação. O banco paga o valor diretamente para o proprietário da casa, apartamento ou terreno que você vai comprar.

Assim, você realiza o seu sonho de ter a sua casa própria. Depois, é só pagar todas as parcelas durante o período predeterminado em contrato para não correr o risco de ficar com seu nome sujo, nem mesmo ter seu novo bem tomado pela financeira por falta de pagamento.

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Quais documentos são necessários na hora de solicitar o financiamento imobiliário?

Listamos quais são os documentos básicos exigidos pelas instituições financeiras. Porém, vale lembrar o banco pode solicitar informações extras. Isso varia de acordo com a política das empresas.

Caso você seja pessoa física, deve apresentar os seguintes documentos:

  • documento de identidade;
  • CPF;
  • contracheque ou outro comprovante de renda atualizado;
  • certidão conjunta de débitos de tributos federais;
  • certidão de casamento (caso você seja);

Já para pessoa jurídica, deve-se apresentar:

  • Contrato Social ou Estatuto Social original;
  • Certidão Negativa de Débito do INSS;
  • Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
  • Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF).

Além dessas documentações, também é preciso apresentar todos os papéis referentes ao imóvel. Alguns dados do vendedor também são enviados, visto que ele faz parte da transação.

Não deixe de consultar a instituição para saber qual é a documentação exigida.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Para explicar sobre os tipos de financiamento imobiliário, vamos separar dois detalhes importantes: os tipos de programa disponíveis e os tipos de amortização que você pode contratar. Entenda como funciona!

Programas de Sistema Financeiro

Contratando o financiamento imobiliário, esteja ciente de que ele fará parte de um dos programas existentes no Brasil. O primeiro é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regulamentado pela lei 4.380/64 e voltado para pessoas de baixa renda.

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Nele, você pode financiar até 80% do valor do imóvel, que pode custar até R$950 mil em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal. Nos outros estados, o valor não pode ser maior que R$800 mil.

Boa parte dos financiamentos fazem parte dessa categoria — é o caso do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo.

São dois os fundos que garantem os recursos do SFH: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Quanto às taxas de juros, elas podem ter no máximo 12% ao ano.

Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado alguns anos depois e veio com o objetivo de facilitar novas linhas de crédito para imóveis com valor maior do que os predeterminados pelo SFH.

Regulamentado pela lei nº 9514/97, o SFI conta com uma taxa de juros maior e não permite a utilização de FGTS.

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Nesses dois sistemas, a atualização monetária da sua dívida contratual é realizada com base na Taxa Referencial (TR). Trata-se de um índice que, periodicamente, corrige o saldo das poupanças e do FGTS.

Recentemente, um novo programa foi lançado, em que essa atualização é feita de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Nessa modalidade, a sua renda inicial pode ser um pouco mais baixa que a dos demais programas e as taxas de juros podem ser menores. Todavia, vale atentar ao fato de que o IPCA varia de acordo com a inflação, enquanto a TR é fixa em zero há um bom tempo.

Amortização

O valor das parcelas é composto, basicamente, por duas partes:

  1. os juros (que são as remunerações extras pagas pela cessão do crédito);
  2. a amortização (que é o abatimento para o valor que você, de fato, contratou).

Para essa amortização, existem três diferentes modalidades. Explicaremos cada uma delas a seguir.

Sistema de Amortização Constante

No SAC, a amortização é fixa e os juros diminuem ao longo do prazo, ou seja, é decrescente.

Tabela Price

Esse sistema deveria ter parcelas fixas, mas foi alterado para acompanhar os reajustes da inflação — o que o torna uma opção não muito boa, pois nem sempre você recebe seu salário com esses reajustes também.

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Sistema de Amortização Crescente

Aqui, a amortização é bem mais alta nos primeiros meses, mas há uma queda no valor dos juros pagos ao longo do período.

Financiamento direto com a construtora

Há ainda uma alternativa disponível, que é a de fazer o seu financiamento diretamente com a construtora do seu imóvel. Isso é bem comum para apartamento na planta, por exemplo.

Nesse caso, o grande problema é que as incorporadoras não conseguem oferecer nem taxas de juros, nem prazos de pagamento tão atrativos quanto os dos bancos.

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Além disso, mesmo com os benefícios extras oferecidos, pode acabar saindo mais caro. Por isso, o ideal é planejar bastante antes de decidir qual é a opção mais adequada para o seu bolso.

Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?

A escolha do melhor banco depende da porcentagem máxima de financiamento que ele oferece, bem como a taxa de juros praticada no momento da contratação.

Boa parte dos grandes bancos trabalha com valores muito parecidos. Por isso, você deve ter atenção para as outras vantagens de pagamento e demais benefícios que eles oferecem. Isso vale especialmente para quem já é correntista.

Dos bancos mais tradicionais do mercado, os que oferecem financiamentos imobiliários corrigidos pela TR são a Caixa, Banco do Brasil, Santander, Itaú e Bradesco. Já pelo IPCA, apenas o Banco do Brasil e a Caixa contam com essa opção.

Caso não queira ter o trabalho de procurar cada uma dessas instituições financeiras para fazer a sua simulação e tomar sua decisão, é possível contar com a ajuda das fintechs, regulamentadas pelo Banco Central. Elas intermedeiam essas operações e buscam tornar o processo menos burocrático.

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Alguns exemplos de empresas que atuam desse modo são a Best, a Credihome, a Loft e a MelhorTaxa.

O que levar em conta antes de tomar essa decisão?

Antes de tudo, é de suma importância se planejar antes de tomar qualquer decisão que envolve o financiamento de um imóvel. Essa dica vale para todos os grandes passos que você toma em sua jornada e que envolve as finanças pessoais.

Afinal, é desaconselhável comprometer boa parte da sua renda fazendo um compromisso como esse, já que existe o risco de passar por dificuldades para honrá-lo. Posteriormente, a dor de cabeça pode ser bem grande.

Separamos alguns pontos que você deve analisar antes de assinar o contrato. Confira nos próximos tópicos.

Analise a sua renda familiar

O primeiro passo é avaliar o quanto você tem de dinheiro disponível, mensalmente, para arcar com o valor das parcelas de um financiamento. Para fazer esse cálculo, é preciso considerar alguns fatores, como:

  • gastos básicos mensais com a residência que tem atualmente;
  • gastos que terá com a sua nova casa, como registros de documentação, mudança e impostos;
  • despesas pessoais que não podem ser cortadas do orçamento;
  • avaliar quantas pessoas irão contribuir para esse pagamento.

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Lembre-se de que está assumindo uma nova dívida e que precisa arcar com ela para conseguir manter o seu imóvel com você até a quitação. Dessa forma, você evita passar pelo constrangimento de perder o sonho que você realizou.

Pense no longo prazo

Um financiamento imobiliário é um compromisso longo que você irá assumir. Em geral, o período mínimo de pagamento é em 60 meses — o que é tempo suficiente para a sua vida passar por muitas alterações, concorda?

Por isso, analise se sua profissão e o atual emprego oferecem condições para que o cumprimento desse compromisso. Afinal, estamos falando de uma dívida longa.

Além disso, também vale incluir os planos para médio e longo prazo. Você quer ter uma família? Pretende continuar morando na mesma cidade? Vale a pena investir na região?

Avalie a real necessidade

Não dá para negar que o financiamento imobiliário é uma grande responsabilidade, não é mesmo? Por isso, não deixe de avaliar se esse investimento é realmente adequado para esse momento da sua vida.

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Fatores como aumentar a família, estabilidade financeira e a criação de um patrimônio pessoal, por exemplo, são boas justificativas para pedir um financiamento imobiliário.

Entretanto, se o cenário for completamente inverso, talvez seja melhor se manter no aluguel por mais um período até você conseguir se organizar melhor.

Prepare-se para a entrada

Como já citamos, os bancos costumam oferecer, no máximo, o financiamento de 80% do valor do imóvel. Isso significa que você deverá arcar, logo de cara, com os outros 20%, ou seja, o valor de entrada.

Esse é um custo que demanda pagamento à vista. Sendo assim, é preciso se planejar para arcar com ele. Sem contar todas as outras despesas que surgem na hora de transferir a documentação para o seu nome.

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Monte um plano B

Imprevistos financeiros podem acontecer com qualquer pessoa. Por esse motivo, é muito importante que você tenha um segundo plano para caso essas situações venham a acontecer e atrapalhem o pagamento do seu financiamento.

Portanto, manter uma reserva de emergência ou pensar em outros trabalhos que você possa realizar — atuar como freelancer ou vender produtos online, por exemplo — são algumas das alternativas que podem fazer parte da sua estratégia.

Escolha um imóvel adequado

A escolha da casa, apartamento ou terreno que você pretende comprar também é parte fundamental desse processo. Logo, não adianta simplesmente adquirir um bem que não faz sentido para a sua atual necessidade, nem mesmo para o seu futuro.

Sendo assim, pense que esse é um alto investimento e, já que você pretende realmente fazê-lo, escolha um lugar que se encaixe no seu padrão de vida e no que você mais precisa.

Conclusão

Grandes decisões nas nossas vidas, como contratar um financiamento imobiliário, podem realmente trazer várias dúvidas. Afinal, o mercado tem milhares de nomenclaturas e regras, que nem sempre estamos habituados.

Em suma, com este post, você pôde aprender um pouco mais sobre como funciona esse serviço e ter mais segurança na hora de escolher a melhor opção. Guarde essas informações para consultá-las sempre que surgir alguma dúvida sobre o financiamento imobiliário.

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