Financiamentos, Guias

Financiamento imobiliário: saiba tudo antes de contratar

Júlia Mendonça
Júlia Mendonça
tudo sobre financiamento imobiliário

Conheça quais são os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado para você realizar o sonho da casa própria!

O cenário econômico no Brasil nos últimos vinte anos facilitou muito o acesso à casa própria.

Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad), realizada em 2019, a maioria dos brasileiros já conseguiu realizar o sonho de ter o seu lar e, inclusive, de quitá-lo completamente.

Continua após a publicidade

Porém, ainda há um número significativo de pessoas que moram de aluguel: cerca de 18,3% dos domicílios no país são alugados. Ou seja, ainda tem muita gente que deseja sair dessa situação.

Se você faz parte dessa estatística, mas quer comprar seu imóvel em breve — ou, até mesmo, se deseja adquirir um novo bem —, uma boa alternativa para conseguir atingir esse objetivo é fazendo um financiamento imobiliário. Quer saber mais sobre o assunto? Continue a leitura, pois preparamos um post completo para você!

Continua após a publicidade

O que é financiamento imobiliário?

Fazer um financiamento imobiliário é similar a um empréstimo: você solicita uma linha de crédito, porém é especificamente para fazer a aquisição de um imóvel ou de um terreno, independentemente se ele é novo, usado ou em construção.

Esse serviço é oferecido por instituições financeiras autorizadas pelo governo e, basicamente, as únicas exigências para usar esse serviço são:

  • ser maior de 18 anos;
  • não ter restrições ao crédito junto aos órgãos de proteção;
  • comprovar capacidade financeira de arcar com o financiamento.

Como funciona o financiamento de um imóvel?

Após procurar a instituição financeira ou banco para solicitar o seu financiamento imobiliário, você precisará passar pela aprovação do seu cadastro. Além de comprovar as informações básicas que mencionamos, você também terá que informar qual é o valor do imóvel que deseja adquirir.

Passada essa burocracia e com o seu cadastro aprovado, a financiadora que você contratou informará qual a quantia está disponível para você. Em alguns casos, é liberado até 90% do financiamento do imóvel, mas nem sempre isso é possível.

Continua após a publicidade

Se a proposta feita pela financiadora interessar a você — parcelas a serem pagas, porcentagem do financiamento e juros —, ela fará o pagamento direto para o proprietário da casa, apartamento ou terreno que você vai comprar.

Assim, você realiza o seu sonho de ter a sua casa própria. Depois, é só você pagar todas as parcelas durante o período pré-determinado em contrato para não correr o risco de ficar com seu nome sujo, nem mesmo ter seu novo bem tomado pela financeira por falta de pagamento.

Quais documentos são necessários?

Listamos para você quais são os documentos básicos necessário exigidos pelas instituições financeiras. Porém, vale lembrar que alguns outros detalhes podem ser solicitados a você e isso varia de um banco ou financeira para outro.

Caso você seja pessoa física, os documentos pedidos serão:

  • documento de identidade;
  • CPF;
  • contracheque ou outro comprovante de renda atualizado;
  • certidão conjunta de débitos de tributos federais;
  • certidão de casamento (caso você seja);

Já para pessoa jurídica, os documentos mais pedidos são:

  • Contrato Social ou Estatuto Social original;
  • Certidão Negativa de Débito do INSS;
  • Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
  • Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF).

Além dessas documentações, que são obrigatoriamente solicitadas ao comprador, também será preciso apresentar todos os papéis referentes ao imóvel e alguns dados do vendedor, já que também estará diretamente envolvido com o pagamento que o banco fará a ele. Para saber quais são esses documentos, consulte a instituição com quem fechará a linha de crédito.

Continua após a publicidade

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Para explicar a você sobre os tipos de financiamento, é importante separar dois importantes detalhes: os tipos de programa disponíveis e os tipos de amortecimento que você pode contratar. Entenda como funciona!

Programas de Sistema Financeiro

Contratando o financiamento imobiliário, você será enquadrado em um dos programas existentes no Brasil. O primeiro é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é regulamentado pela lei 4.380/64 e é voltado para pessoas de baixa renda.

Nesse sistema, você pode financiar até 80% do valor do imóvel, que pode custar até R$950 mil em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal, enquanto nos outros estados o valor não pode ser maior que R$800 mil. A maioria dos financiamentos vão se enquadrar nessa categoria — incluindo o Minha Casa, Minha Vida, por exemplo.

São dois os fundos que garantem os recursos do SFH: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Quanto às taxas de juros, elas podem ter no máximo 12% ao ano.

Continua após a publicidade

Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado alguns anos depois e veio com o objetivo de facilitar novas linhas de crédito, para imóveis com valor maior do que os pré-determinados pelo SFH. Regulamentado pela lei nº 9514/97, o SFI conta com uma taxa de juros maior e o FGTS não pode ser utilizado.

Nesses dois sistemas, a atualização monetária da sua dívida contratual é realizada com base na Taxa Referencial (TR), que nada mais é que um índice que, periodicamente, corrige o saldo das poupanças e do FGTS.

Recentemente, um novo programa foi lançado, em que essa atualização é feita de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nessa modalidade, a sua renda inicial pode ser um pouco mais baixa que a dos demais programas e as taxas de juros podem ser menores — o problema é que o IPCA pode variar muito de acordo com a inflação, enquanto a TR está fixada em zero há um bom tempo.

Amortização

O valor das parcelas que você pagará mensalmente à instituição financeira escolhida é dividido em duas partes: os juros, que são as remunerações extras pagas pela cessão do crédito, e a amortização, que é o valor que você, de fato, contratou. Para essa amortização, existem três diferentes modalidades:

Continua após a publicidade

  • o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que a amortização é fixa e os juros vão diminuindo ao longo do prazo, ou seja, é decrescente;
  • o Sistema Tabela Price, que deveria ter parcelas fixas, mas foi alterado para acompanhar os reajustes da inflação — o que o torna uma das piores opções, pois nem sempre você recebe seu salário com esses reajustes também;
  • o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), no qual a amortização é bem mais alta nos primeiros meses, mas há uma queda no valor dos juros pagos ao longo do período.

Financiamento direto com a construtora

Há ainda uma outra opção disponível que é a de fazer o seu financiamento diretamente com a construtora do seu imóvel. Isso é muito comum para apartamentos que ainda estão na planta, por exemplo.

O grande problema é que as incorporadoras não conseguem oferecer nem taxas de juros, nem prazos de pagamento tão atrativas quanto as dos bancos — e mesmo com os benefícios extras oferecidos, pode acabar saindo mais caro. Por isso, nem sempre essa é a melhor escolha para você.

Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?

A escolha do melhor banco depende da porcentagem máxima de financiamento que ele oferece, bem como a taxa de juros praticada no momento da contratação. A maioria dos grandes bancos, atualmente, trabalha com valores muito parecidos e, por isso, você deve ficar atento também à outras vantagens de pagamento e benefícios que eles venham a oferecer — principalmente para quem já é correntista.

Dos bancos mais tradicionais do mercado, os que oferecem financiamentos imobiliários corrigidos pela TR são a Caixa, Banco do Brasil, Santander, Itaú e Bradesco. Já pelo IPCA, apenas o Banco do Brasil e a Caixa contam com essa opção.

Continua após a publicidade

Caso você não queira ter o trabalho de procurar cada uma dessas instituições financeiras para fazer a sua simulação e tomar sua decisão, é possível contar com a ajuda das fintechs, regulamentadas pelo Banco Central, que intermediam essas operações e buscam tornar o processo menos burocrático.

Alguns exemplos de empresas que estão atuando desse modo são a Best, a Credihome, a Loft e a MelhorTaxa.

O que levar em conta antes de tomar essa decisão?

O financiamento de um imóvel, assim como outros grandes passos que envolvem a sua vida financeira, deve ser muito bem planejado e pensado. Afinal, você não pode comprometer a sua renda com aquilo que não conseguirá pagar e que, posteriormente, pode virar uma grande dor de cabeça.

Separamos alguns pontos que você deve analisar antes de assinar o contrato. Confira!

Analise a sua renda familiar

O primeiro e mais importante passo é avaliar o quanto você tem de dinheiro disponível, mensalmente, para arcar com o valor das parcelas de um financiamento. Para fazer esse cálculo, é preciso levar em conta alguns fatores, como:

Continua após a publicidade

  • gastos básicos mensais com a residência que tem atualmente;
  • gastos que terá com a sua nova casa, como registros de documentação, mudança e impostos;
  • despesas pessoais que não podem ser cortadas do orçamentos;
  • avaliar quantas pessoas irão contribuir para esse pagamento.

Lembre-se de que você está assumindo uma nova dívida e que precisa arcar com ela para conseguir manter o seu imóvel com você até a quitação, sem passar pelo constrangimento de perder o sonho que você realizou.

Pense no longo prazo

Um financiamento imobiliário é um compromisso longo que você irá assumir. Geralmente, o período mínimo de pagamento é em 60 meses — o que é tempo suficiente para a sua vida passar por muitas alterações.

Por isso, você deve levar em conta se a sua atuação profissão e o atual emprego darão condições para que não precise abandonar o financiamento. Afinal, é uma dívida longa!

Além disso, também é importante considerar quais são os seus planos para o futuro: você deseja ter uma família? Quer mesmo continuar morando na cidade e no estado que está comprando o imóvel?

Continua após a publicidade

Avalie a real necessidade

Essa é uma grande responsabilidade que você assumirá e, por isso, é importante avaliar se realmente é necessário fazer o investimento neste exato momento da sua vida. 

Fatores como aumentar a família, estabilidade financeira e a criação de um patrimônio pessoal são boas justificativas para pedir um financiamento imobiliário. Porém, se o cenário for completamente inverso, talvez seja melhor se manter no aluguel por mais um período até você conseguir se organizar melhor.

Prepare-se para a entrada

Como já citamos, os bancos costumam oferecer, no máximo, o financiamento de 80% do valor do imóvel. Isso significa que você deverá arcar, logo de cara, com os outros 20% que restaram, ou seja, o valor de entrada.

Esse é um custo que deve ser pago à vista e, por isso, é preciso que você se prepare para conseguir arcar com ele, além de todas as demais despesas que serão geradas para a transferência da documentação para o seu nome.

Continua após a publicidade

Monte um plano B

Imprevistos financeiros podem acontecer com qualquer pessoa. Por esse motivo, é muito importante que você tenha um segundo plano para caso essas situações venham a acontecer e atrapalhem o pagamento do seu financiamento.

Manter uma reserva de emergência ou pensar em outros trabalhos que você possa realizar — atuar como freelancer ou vender produtos online, por exemplo — são algumas das alternativas que podem fazer parte da sua estratégia.

Escolha um imóvel adequado

A escolha da casa, apartamento ou terreno que você pretende comprar também é parte fundamental desse processo. Não adianta simplesmente adquirir um bem que não faz sentido para a sua atual necessidade, nem mesmo para o seu futuro. Pense que esse é um alto investimento e, já que você pretende realmente fazê-lo, já escolha um lugar que se encaixe no seu padrão de vida e no que você mais precisa.

Grandes decisões nas nossas vidas, como contratar um financiamento imobiliário, podem realmente trazer várias dúvidas. Afinal, o mercado tem milhares de nomenclaturas e regras, que nem sempre estamos habituados. Com este post, você pode aprender um pouco mais sobre como funciona esse serviço e ter mais segurança na hora de escolher a melhor opção!

Assine a Newsletter do iDinheiro e receba toda semana conteúdo exclusivo sobre o que importa para o seu dinheiro.

Publicidade

Logo iDinheiro

Newsletter iDinheiro: receba novidades sobre o que importa para o seu dinheiro.

Suas informações não serão compartilhadas com terceiros e também não enviaremos promoções ou ofertas.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *