O ‘Tiozão do Terreno’ é um personagem fictício frequentemente citado nas rodas de conversas bem-humoradas sobre investimento imobiliário. Mas ele representa um estilo verdadeiro de investidor. Geralmente, é aquele familiar ou conhecido mais velho, de perfil mais conservador e que sempre viu a compra de terrenos e imóveis como a melhor forma de investimento.
Em tempos de mercado aquecido, com juros em baixa e bolsa em alta, ele é citado com certo deboche, como um tipo de investidor ultrapassado, e, portanto, de fora dos grandes lucros oferecidos pela renda variável. Mas, com juros altos e bolsa em queda, ele passa a ser novamente lembrado: “e você desdenhava do seu tio do terreno, hein?”. “Talvez agora seja ele o único que esteja ganhando dinheiro na família”. Essas foram algumas frases que você pode ter visto por aí.
Tudo isso para dizer que o setor imobiliário segue sendo, sim, uma excelente forma de investir. Acontece que existem diversas formas de fazer isso. Algumas mais modernas, práticas e atrativas, como os FIIs cotados em bolsa; outras mais clássicas, como o velho e bom terreno.
Tudo vai depender do perfil e dos objetivos de cada um. E nós vamos lhe ajudar a entender as características, as vantagens e as desvantagens de cada uma delas.
O que são investimentos imobiliários?
Os investimentos imobiliários são aqueles com base em ativos do mercado de imóveis: terrenos, casas, edifícios, prédios comerciais, dentre tantas outras categorias. Esta foi, desde sempre, uma das principais alternativas para quem deseja investir e obter lucro, seja com o recebimento de rendimentos mensais ou com a venda do ativo valorizado no futuro.
E há muitas maneiras de investir no mercado imobiliário, como:
- fundos imobiliários;
- ações de empresas do setor imobiliário;
- LCI, CRI, LIG e LH na renda fixa;
- crowdfunding imobilliário; ou
- compra de terrenos e imóveis físicos.
A seguir, confira o que você precisa saber sobre cada modalidade e, de forma direta, quais suas principais vantagens e desvantagens.
Como investir no mercado imobiliário?
1. Fundos imobiliários
Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente FIIs, são uma espécie de fundo de investimento focados exclusivamente em ativos imobiliários e cotados diretamente na B3, a bolsa de valores brasileira. Eles se popularizaram nos últimos anos pela facilidade que oferecem para quem quer ter um investimento imobiliário, mas não dispõe de muito capital.
Eles são divididos em algumas categorias e subcategorias, que determinam se o investimento em imóveis é direto ou indireto:
- fundos de tijolos: são aqueles que fazem a gestão de imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais, entre outros;
- fundos de papel: são aqueles que aplicam o seu patrimônio em instrumentos financeiros do setor imobiliário, como CRIs, LCIs e LHs;
- fundos de fundos (FOF): são os que montam sua carteira investindo em cotas de outros fundos.
Apesar da categorização, os FIIs também podem ser híbridos, mesclando categorias, como tijolo e papel ou papel e fundos.
Um dos principais objetivos de quem investe em um FII é receber rendimentos mensais, que são a parcela dos aluguéis dos imóveis administrados pelo fundo distribuída proporcionalmente aos seus cotistas (ou juros gerados, nos fundos de papel). Esses rendimentos são isentos de imposto de renda, o que é um grande motivo de atração.
A vantagem de um FII sobre o investimento em um imóvel físico é que o investidor pode receber aluguel na sua conta proveniente de imóveis de alto padrão sem ter de se preocupar com nenhuma burocracia, gestão do imóvel e de inquilinos e nem a necessidade de gerir diferentes ativos um a um. O investidor contará com a figura de uma gestora que será responsável pela carteira de imóveis e estratégia do fundo de maneira profissional.
Além disso, a liquidez é incomparável, uma vez que a compra e venda dos ativos está a distância de um clique. A volatilidade em relação às ações também costuma ser menor, o que, em teoria, confere mais conforto a quem não tem muito estômago para as oscilações de mercado.
Como custos, na venda das cotas existe a tributação em 15% sobre o lucro obtido, além das taxas da B3, e possível corretagem, a depender da corretora escolhida.
2. Ações do setor imobiliário
No mercado regular de ações também existem ativos de empresas que são inseridas no mercado imobiliário, que representam outra alternativa para quem gosta de investir nesse setor. Algumas empresas listadas que compõem essa categoria, são:
- MRV Engenharia (MRVE3);
- Cyrela (CYRE3);
- Even Construtora e Incorporadora (EVEN3);
- Plano & Plano Desenvolvimento Imobiliário (PLPL3);
- Gafisa (GFSA3);
- EZ TEC Empreendimentos (EZTC3); e
- Direcional Engenharia (DIRR3).
Entre as vantagens, estão os dividendos não tributáveis e a isenção de IR na venda de cotas em até R$ 20 mil no mês, regra válida apenas para o mercado acionário.
Por outro lado, o imobiliário é um setor cíclico, que tende a sofrer com a alta da taxa de juros de tempos em tempos. Assim, o investimento imobiliário em ações é mais volátil e pode acarretar em prejuízo para investidores desatentos ao ciclo.
3. LCI – Letra de Crédito Imobiliário
Uma LCI (Letra de Crédito Imobiliário) é um ativo de renda fixa lastreado em empréstimos para o mercado imobiliário. Esse é um título bastante comum, emitido por bancos e que pode ser comprado também por meio de corretoras de valores.
Basicamente, é assim que funciona:
- a instituição financeira concede financiamentos para pessoas que desejam comprar um imóvel;
- em seguida, para captar recursos, emite títulos que tem esses empréstimos como lastro;
- o investidor comum pode comprar um desses títulos, o que significa, substancialmente, emprestar dinheiro ao banco;
- assim, o banco utiliza esse capital para comprar os imóveis e subsidiar os financiamentos imobiliários;
- o investidor recebe seu dinheiro de volta, depois do prazo estipulado, acrescido de juros;
- por fim, o banco recebe as parcelas do financiamento que será quitado, também com juros, pelos compradores.
Sendo assim, costuma-se dizer que esse tipo de título conta com garantia real (pois está lastreado em um ativo real). Além disso, conta com a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) até o limite de R$ 250 mil por CPF/CNPJ e por instituição, com um teto de R$ 1 milhão.
Os prazos desse investimento imobiliário variam entre 90 dias e 2 anos, em geral, e sua grande vantagem é a isenção de IR sobre os rendimentos para pessoa física.
4. CRI – Certificado de Recebível Imobiliário
O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é um título de renda fixa também lastreado no crédito imobiliário. É bastante semelhante, em todos os aspectos, à LCI. A grande diferença é que ele não é emitida por bancos, e sim por securitizadoras ou por qualquer empresa do segmento imobiliário.
Elas podem comprar um pacote dos bancos com o valor total de financiamentos imobiliários, e, para captar o valor, vendem CRIs no mercado aos investidores.
Por não serem emitidos por bancos, os CRIs não contam com proteção do FGC. Sua garantia se dá pela capacidade da própria instituição em honrar seus compromissos e da garantia real, por estarem lastreados em carteiras de contratos de financiamento de imóveis.
Assim como a LCI, o CRI é isento de IR para pessoa física. No entanto, é um título de mais difícil acesso, pois seu investimento mínimo costuma ser na casa dos milhares, enquanto, para comprar uma LCI, você necessita de algo em torno de R$ 100. Por outro lado, o CRI pode oferecer rentabilidades mais atrativas.
5. LIG – Letra Imobiliária Garantida
A LIG (Letra Imobiliária Garantida), assim como a LCI, é um título de renda fixa emitida por bancos, que pode ser comprada também por meio de corretoras. Porém, difere-se de uma LCI ou um CRI por causa de sua garantia, que é dupla.
Além da garantia real do lastro em imóveis, há a garantia direta da própria instituição emissora. Caso ela quebre ou dê calote, há um ativo em específico a servir como garantia. Outra vantagem é que, diferente do FGC, essa garantia não possui limite.
Como todos os ativos de renda fixa ligados ao investimento imobiliário, a LIG também é isenta de IR para a pessoa física. No entanto, esse título possui vencimento mínimo de 2 anos, oferecendo, portanto, menor liquidez.
A LIG é a modalidade mais nova entre todas, sendo criada somente em 2018. Mas a procura por ela vem aumentando a cada dia: em 2021, por exemplo, a distribuição de LIGs alcançou o montante de R$ 46 bilhões no Brasil, o que representa um aumento de 130% (mais que o dobro) em relação ao ano anterior. Mesmo assim, ainda não é um ativo muito comum de ser encontrado em bancos e corretoras.
6. LH – Letra Hipotecária
Por fim, na renda fixa, temos as LHs (Letras Hipotecárias), que são títulos lastreados em crédito imobiliário de hipotecas. Elas são emitidas por instituições financeiras que emprestam recursos do SFH, o Sistema Financeiro de Habitação.
Caso não saiba, a hipoteca é quando um tomador de empréstimo oferece o seu próprio imóvel como garantia de pagamento a uma instituição. Esse tipo de negociação é bastante comum nos EUA.
As LHs podem ser adquiridas em bancos, mas também são encontradas em companhias hipotecárias. O investimento inicial, porém, costuma ser mais elevado, se comparado a uma LCI. O resgate antecipado só é permitido depois do período de carência, que gira em torno de seis meses.
Ela é garantida pela caução de créditos hipotecários e conta com a cobertura do FGC. Além disso, também conta com a isenção de IR sobre seus rendimentos.
7. Crowdfunding imobiliário
Como opção alternativa aos investimentos imobiliários regulares, temos o crowdfunding imobiliário. Crowdfunding vem do termo em inglês que significa financiamento coletivo, sendo assim, une um grupo de pessoas com um interesse em comum visando financiar um projeto. O crowdfunding imobiliário, portanto, nada mais é do que a possibilidade de investir coletivamente em um ou mais ativos imobiliários.
O investidor acessa uma plataforma online onde tem acesso a uma seleção de imóveis, realizada por especialistas da área. Ele, então, aplica o seu dinheiro, que será devolvido, após um tempo, com juros. Uma das empresas que promove esse tipo de investimento imobiliário é a INCO.
Assim, o crowfunding é uma outra maneira de investir em ativos reais com mais facilidade, praticidade e rapidez e sem burocracia e desafios de gestão.
É importante salientar, porém, que a garantia desse tipo de investimento varia conforme o projeto apresentado. De qualquer forma, o risco de crédito (calote) é maior e cada investidor precisa avaliar a viabilidade desses ativos em sua carteira.
A liquidez também é outro ponto de cuidado, uma vez que é necessário ficar até o final do prazo de vencimento. Há ainda a possibilidade do projeto parar, aumentando assim o risco nesse tipo de investimento. Por outro lado, a rentabilidade costuma ser bastante atrativa.
8. Compra de imóveis e terrenos
Essa é a forma mais clássica de investimento imobiliário: a compra de um ativo real. Nesse caso, essa modalidade pode ser atrelada e atender questões muito mais pessoais e até afetivas, como escolher exatamente no que investir, incluindo a localidade, e a necessidade de ter “algo para chamar de seu“.
Muita gente tem a sensação de mais segurança e controle fazendo as coisas 100% do seu jeito e de forma mais tradicional. Poder ir lá e encostar nas paredes do seu patrimônio deve ser sempre um quesito a ser levado em conta. Lembrando que adquirir um imóvel trará sempre a possibilidade de aproveitamento como moradia.
Entre as desvantagens estão a baixa liquidez (caso se torne difícil realizar uma venda), custos com impostos e condomínio, os aluguéis tributados no IR, imposto na venda, burocracia, e os desafios crescente na gestão dos imóveis e inquilinos.
Simulador: comprar ou alugar um imóvel – iDinheiro
H2. Vantagens e desvantagens dos investimentos imobiliários
| Investimento | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|
| Fundos imobiliários | – liquidez alta – rendimentos mensais – imóveis de alto padrão – baixa volatilidade – ausência de burocracia – rendimentos isentos de IR – gestão profissional | – ciclo imobiliário – valorização mais lenta – IR na venda – sem garantia do FGC |
| Ações do setor imobiliário | – liquidez alta – rendimentos isentos de IR – valorização – isenção em vendas até R$ 20 mil mensais – sem necessidade de gestão – ausência de burocracia | – volatilidade – maior complexidade de análise – sem garantia do FGC |
| LCI | – garantia real – cobertura do FGC – maior segurança – rentabilidade previsível – isenta de IR – mais barata – ausência de burocracia, | – menores rendimentos – prazo mínimo de 90 dias |
| CRI | – garantia real – rentabilidade previsível – isento de IR – maiores rendimentos – ausência de burocracia | – sem garantia do FGC – investimento inicial elevado – maior risco de crédito |
| LIG | – dupla garantia – isento de IR – garantia sem limite – garantia real – ausência de burocracia | – menores rendimentos – menor liquidez – menos comum no mercado |
| LH | – cobertura do FGC – isenta de IR – possibilidade de contrato de swap – ausência de burocracia, | – investimento inicial elevado – liquidez média |
| Crowdfunding imobiliário | – ausência de burocracia – maior rentabilidade – menos volatilidade – liberdade de escolha | – baixa liquidez – risco mais elevado – necessita análise |
| Compra de imóveis e terrenos | – ativo real – aspectos pessoais – possibilidade de aproveitamento como moradia | – baixa liquidez – rendimentos tributados – IR na venda – burocracia – desafios na gestão – maiores custos |
Existe o melhor investimento imobiliário?
É muito difícil cravar qual a melhor modalidade de um investimento imobiliário. Tudo vai depender do perfil, dos objetivos das disponibilidades financeiras do investidor. E, é claro, do momento de mercado, afinal, o que pode ser bom em um cenário, pode não ser em outro. E vice-versa.
A melhor coisa que você pode fazer, caso queira investir nestes ativos, é avaliar os prós e contras de cada opção, estudar o ciclo imobiliário e pedir aconselhamento de investidores mais experientes em cada modalidade.
Dessa forma, você será capaz de analisar suas alternativas e entender quais lhe deixam mais seguro e confortável para colocar seu dinheiro.
Conclusão
O investimento no setor imobiliário segue sendo, sim, uma excelente alternativa para aproveitar um mercado sólido e que oferece boas oportunidades de expansão. Seja pela valorização, quanto para obtenção de renda passiva por meio do recebimento de rendimentos periódicos.
Não importa se você prefere ativos reais ou produtos de investimento, sempre há uma opção vantajosa para cada tipo de perfil.
Gostou deste artigo? Então, não deixe de assinar a nossa newsletter para receber conteúdos parecidos diretamente na sua caixa de e-mails!
Perguntas frequentes
- O que é um investimento imobiliário?
Os investimentos imobiliários são aqueles com base em ativos do mercado de imóveis: terrenos, casas, edifícios, prédios comerciais, dentre tantas outras categorias.
- Quais são os investimentos imobiliários?
Há muitas maneiras de investir no mercado imobiliário, como FIIs, ações, LCI, CRI, LIG, LH, crowdfunding ou a compra de terrenos e imóveis físicos.
- É seguro investir em fundos imobiliários?
Sim, fundos imobiliários são uma forma de investimento legítima e muito usada para a geração de renda passiva. No entanto, como suas cotas são comercializadas em bolsa de valores, é preciso se atentar para as oscilações do mercado, que podem acarretar em perdas financeiras, e ao risco dos próprios fundos, especialmente por questões de gestão.
Gostei do conteúdo bem clarificado
Excelente artigo, sucinto e esclarecedor, parabéns!