O que é caução? Entenda como funciona e quais suas vantagens!

Entenda o que é caução, como essa garantia funciona, além de conferir os detalhes e vantagens de escolher a modalidade para realizar a sua locação!

Escrito por Camille Guilardi

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Muitas pessoas interessadas em alugar um imóvel podem se perguntar o que é caução. Afinal, essa é uma das formas mais conhecidas de garantia, por conta da sua acessibilidade e praticidade. É comum que as relações de locação apresentem algumas exigências, a fim de trazer segurança para os envolvidos e formalizar a operação.

Além disso, esses requisitos também podem ser utilizados como alternativa para a resolução de pendências que envolvam o imóvel, sem que se comprometa a situação financeira do locatário. No entanto, determinadas opções podem ser restritas ao contratante, que deve buscar outras possibilidades para assegurar as condições de locação.

Por esse motivo, vale a pena entender o que é caução, uma das maneiras mais simples de oferecer garantia durante a negociação. Conheça as modalidades e especificações dessa forma de pagamento prévio, além de conferir as vantagens e desvantagens de uma das alternativas de segurança mais utilizadas no país.

O que é caução?

O caução aluguel, ou depósito caução, é uma segurança locatícia, onde o locatário fornece um determinado valor financeiro para garantir as condições de locação, caso ocorra algum imprevisto com os pagamentos. Usualmente, o valor corresponde a um determinado número de mensalidades, ou um percentual determinado pela imobiliária, se não for o caso de um contrato de locação particular.

O significado do termo caução é cautela, ou precaução, e indica o objetivo do conceito. Com ele, o locatário pode trazer maior segurança para o locador, principalmente no caso de impossibilidade de cumprir com as obrigações de locação.

Embora a adoção de fiador seja uma das alternativas mais utilizadas e acessíveis, por não ser necessário desembolsar nenhum valor antecipado, nem todas as pessoas possuem um contato que se enquadre no perfil. Nesse caso, para não perder o acordo, surgiram outras opções, como o pagamento em dinheiro, que ajuda a definir o que é caução.

Além de não apresentar requisitos prévios, essa modalidade também possui uma característica de destaque, que é a devolução do valor ao final do contrato. Assim, se não houver nenhum imprevisto com os pagamentos ou com o próprio imóvel, a responsável ou o dono do imóvel retornam o caução integral, com correção, para o locatário.

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Atenção

No Brasil, essa possibilidade pode ser aplicada no aluguel de residências e imóveis comerciais.

Quais os tipos de caução existentes?

A definição de o que é caução também traz duas modalidades distintas que dividem essa opção de pagamento, de acordo com as suas características. Confira mais detalhes sobre quais os tipos existentes e como eles se qualificam:

Caução real

O caução real busca incluir todas as formas de garantia real dentro do pagamento, cumprindo as determinações específicas informadas pelo devedor antes do depósito. Dessa forma, o valor será direcionado somente para esses casos, bem como assume o caráter de indenização apenas para as condições assumidas.

Se ocorrer uma situação que não se enquadre no acordo, o valor não poderá ser direcionado para esse cenário, de ambos os lados. Para quem está aprendendo o que é caução e considera utilizar essa alternativa para assegurar uma locação, existem outros exemplos que se enquadram na garantia real, como:

  • hipoteca, com garantia de imóvel;
  • penhor, com garantia de um bem móvel.

Nesse caso, os itens são convertidos em dinheiro para quitar a indenização necessária no caso de imprevistos na locação.

Outro exemplo é o cheque caução, que só pode ser descontado no caso de descumprimento de acordo. Porém, tornou-se uma modalidade menos utilizada, sendo mais comum o pagamento em dinheiro ou com garantia de imóvel.

Caução fidejussório

Essa modalidade se vale de todas as formas de garantia fidejussória, ou seja, quando uma terceira pessoa se responsabiliza pela dívida. Aceitando, assim, assumi-la no caso do devedor deixar de cumprir com as suas obrigações.

A categoria se assemelha com o conceito de fiador, por exemplo. No entanto, em vez de comprometer o imóvel associado ao nome do titular, existe o comprometimento de pagamento em dinheiro.

Essa é uma garantia pessoal, pois existe o compromisso assumido com uma pessoa física, sem a oferta de um bem como caução. Por conta disso, traz alguns requisitos para ser válido, como a necessidade de ter um imóvel registrado em nome, ou crédito aprovado.

Normalmente, a caução de fidejussório é um cheque preenchido e assinado pelo titular. O cálculo de devolução costuma ser feito com base no valor de três aluguéis, e não pode ser descontado por outros motivos que não seja a sua finalidade descrita em contrato. Ademais, caso o cheque seja descontado sem autorização entre as partes, a justiça pode ser acionada.

Como funciona utilizar o depósito caução?

Ainda, para entender o que é caução, vale a pena entender como esse conceito funciona. Primeiramente, seu principal objetivo é diminuir o risco de não pagamento por parte do devedor no contrato de locação de um imóvel. Assim, se existir a quebra de acordo, o caução é acionado como garantia, e o dono do imóvel é restituído. O valor é utilizado, portanto, para:

  • vistoriar o imóvel e verificar se o mesmo está sendo devolvido conforme os laudos;
  • ou, caso o locatário se recuse a devolvê-lo nas condições, o valor pasa a ser aplicado para atender essa demanda.

Antes da assinatura do contrato de locação, ambas as partes determinam os acordos e as finalidades da garantia. Em seguida, o locatário realiza o depósito do valor, que é depositado numa conta conjunta. Ele só pode ser sacado com autorização de ambas as partes, locador e locatário.

Além disso, é comum que a imobiliária atue como mediadora dessa negociação e administre o valor. Nesse caso, é importante saber o que é caução, para se certificar dos direitos em relação ao devedor.

Dicas

Importante lembrar que se a garantia não precisar ser utilizada e o contrato for encerrado, o dono do imóvel deverá devolver o valor integralmente, corrigido com juros, para o locatário.

Quando o caução pode ser usado?

Inicialmente, o uso do caução deve ser descrito em contrato por ambas as partes. Geralmente, as definições constam no documento entregue ao locatário antes do início da moradia.

Esse documento apresenta todos os detalhes sobre a negociação, bem como as cláusulas que estabelecem o uso, e também devolução, do valor obtido como segurança. Assim, pessoas que avaliam a possibilidade de usar o caução em sua locação devem conhecer essas definições, uma vez que a garantia também é uma segurança para elas:

1- Pagamento de aluguel

Embora possa existir autonomia nessa decisão, é comum que o caução seja acionado quando o locatário deixa de pagar o aluguel.

Se a inadimplência prosseguir por mais de três meses, ocorre o encerramento antecipado do contrato e o caução cobre o prejuízo do locador. No entanto, outras ocasiões também pode solicitar que a garantia seja utilizada, como falta de pagamento de uma única parcela.

Ademais, a reposição desse valor, caso não seja utilizado integralmente, costuma não acontecer, mas também pode ser combinado entre as partes, desde que ambas concordem.

2- Mau uso

Se for constatado o mau uso do imóvel, com ações que causem prejuízos para o local ou para o dono, a garantia também pode ser utilizada. Existem algumas condições naturais que desgastam o imóvel locado, principalmente por ações da natureza ou de uso durante o cotidiano.

Contudo, se for constatado mau uso por negligência, onde os danos poderiam ter sido evitados, o caução é utilizado para cobrir essas ocorrências.

3- Multas

Muitos imóveis de locação estão localizados em condomínios, por exemplo, que constam no nome do proprietário do imóvel. Nesse caso, se o locatário receber uma multa, ela pode ser direcionada ao locador, o que atribui prejuízo a ele.

As negociações podem prever que o devedor realize o pagamento da multa, mas, se isso não acontecer, o caução é utilizado para cobrir essa despesa. Usualmente, essa alternativa se torna a última opção buscada pelas partes, uma vez que a situação pode ser resolvida de maneira amigável.

No entanto, o total é usado, justamente, para trazer maior segurança para os envolvidos se não houver um acordo firmado para resolver multas e outros custos adicionais que sejam direcionados ao locador.

4- Entrega do imóvel

Por fim, a entrega do imóvel, que acompanha o fim do contrato, é acompanhada de uma vistoria, realizada pela imobiliária ou por uma companhia terceirizada relacionada ao proprietário. Essa atividade consta quais as avarias e outras condições que o imóvel apresenta, desde mudanças e desgastes, até prejuízos maiores.

Assim, antes de encerrar a locação, é responsabilidade do locatário arrumar os requisitos apontados pela vistoria. Caso não queira realizar o pagamento antes da entrega, existe a possibilidade de usar o caução para esse fim. Dessa forma, o valor cobre as possíveis reformas para ajustar marcas de uso, como pintura e desgastes.

Vale a pena utilizar o caução como garantia?

Saber o que é caução e utilizá-lo para a locação de imóveis, ou outros serviços, pode ser uma alternativa vantajosa para o inquilino. Isso porque ela permite maior autonomia para o inquilino, sem necessidade de atender às burocracias que acompanham assinatura de contrato com fiador.

Ainda, o dinheiro é devolvido ao final da locação, se todas as exigências forem cumpridas, de modo que não seja um gasto sem retorno futuro. No entanto, existe a necessidade de levantar o caução correspondente, que pode representar um valor considerável.

Dessa forma, é importante avaliar as condições do locatário e as demais alternativas. Quanto à flexibilidade e praticidade, o caução é uma opção viável, que oferece segurança tanto para o contratante, quanto para o locador.

Garantias locatícias

Além de aprender o que é caução, também é interessante conferir as demais garantias locatícias, especialmente para expandir o leque de possibilidades antes de contratar um serviço. Confira os principais pagamentos disponíveis para contratos de aluguel:

  • fiador: modalidade mais tradicional do mercado, não exige gastos no início do contrato e é rápido. O fiador dá a garantia comprobatória do responsável, oferecendo o seu imóvel como garantia para assumir eventuais despesas e falta de pagamento, entretanto, não é todo mundo que possui um fiador pois as condições incluem renda suficiente, nome limpo e imóvel na mesma cidade;
  • título de capitalização: atua como um investimento, onde a instituição bancária faz a garantia do aluguel, assim, todos os meses o locatário faz o pagamento de uma taxa, depois de comprar o título. Esse dinheiro fica emprestado ao banco pelo período de locação mas pode ser retirado no final do contrato.

Qual o valor da caução?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o valor máximo que pode ser cobrado como garantia é o equivalente a 3 meses de aluguel. Um dos elementos mais importantes na hora de conferir o que é caução e como ele funciona é o seu valor, que será cobrado antes da autorização do aluguel.

No entanto, muitas pessoas podem ter dúvidas quanto ao funcionamento desta taxa, uma vez que existe autonomia para a imobiliária ou o dono do imóvel cobrarem diferentes referências.

Contudo, a determinação descrita pela lei 8.245/1991 indica que o valor não pode ultrapassar o total de três meses de mensalidade, já indicadas pelo locador. Essa limitação existe para evitar cobranças abusivas, além de delimitar o caução a um total justo para ambas as partes.

Como funciona o seguro caução?

Por fim, uma submodalidade dessa garantia locatícia é o seguro caução, uma forma de pagamento que também pode oferecer praticidade para o contratante. Como seu nome indica, essa segurança é contratada a partir de uma seguradora, e funciona como um serviço de apólice convencional.

Nesse caso, a mediadora especializada se compromete a ressarcir o locador em caso de inadimplência, em troca da contratação do seguro e eventual pagamento mensal, conforme negociação. Contudo, é importante reforçar que ele funciona por meio da contratação de uma apólice de seguro, de modo que as negociações são feitas junto da empresa, sem tanta autonomia direta para o locador.

Ao final do contrato, o caução não é devolvido ao inquilino, por se tratar de uma segurança oferecida pela companhia, enquanto o locador realiza a contratação de um serviço. O mesmo se aplica, por exemplo, em um seguro de vida. Mesmo que ele não seja usado, o valor não retorna para o contratante.

Assim, caso existam inadimplências ou a falta de pagamento, a seguradora assume a responsabilidade, e pode até mesmo realizar a quitação da mensalidade. No entanto, a mediadora também pode optar por acionar a justiça caso não receba o valor posteriormente.

Conclusão

Muitas pessoas acreditam que esse conceito é simples, mas não conhecem os detalhes que definem o que é caução. Com isso, deixam de se atentar a elementos fundamentais na hora de realizar uma garantia locatícia para alugar um imóvel, ou mesmo outros serviços.

Por esse motivo, é importante entender as nuances que definem essa alternativa de pagamento, bem como ela funciona e quais os componentes que acompanham a prática. Dessa forma, o locatário pode tomar uma decisão mais acertada quanto às suas condições e às vantagens que terá com essa ou outra segurança no pagamento.

Por fim, depois de entender o que é caução e como ele funciona, vale a pena considerar a possibilidade de garantia ao alugar um imóvel, pois ela traz mais autonomia e segurança para os envolvidos. Entretanto, analise sempre todas as suas opções para saber qual se encaixa melhor na sua organização financeira!

Perguntas Frequentes

  1. O que é um caução no aluguel?

    O caução no aluguel é uma garantia locatícia, que exige o pagamento antecipado de um valor, que funciona como segurança para ambas as partes.

  2. Como funciona a Lei do Caução?

    O artigo 38 da Lei do Inquilinato prevê que a caução em dinheiro está limitada a três meses de aluguel. O valor deve ser pago pelo locatário ou por um terceiro, que não seja fiador.

  3. Quando a caução é devolvida?

    A devolução da caução não tem prazo determinado por lei, mas costuma acontecer quando o contrato de locação se encerra, caso não existam pendências ou exigências a serem cumpridas.

  4. Quando posso usar a caução do aluguel?

    A caução pode ser usada caso o locatário deixe de pagar o aluguel, e também para cobrir qualquer dano por mau uso, pagamento de multas por quebra de contrato e possíveis reformas necessárias. 

Referências do artigo
    1. Planalto. “Lei 8.245”. Link.
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