Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários?

Entenda como avaliar se os fundos imobiliários continuam a ser um investimento interessante.

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Victor Barreto

Os fundos imobiliários são uma estratégia interessante para gerar renda. Entretanto, estão sofrendo nos últimos meses e, com os juros altos, os investidores questionam a eficácia desse tipo de investimento. Entenda melhor abaixo!

Qual é o contexto em que vivemos? 

Não é de hoje que a palavra diversificação se tornou um mantra para todos os investidores. Montar uma carteira de investimentos altamente concentrada não parece ser a melhor opção no cenário atual, sendo que é a diversificação que está provavelmente te ajudando a manter um retorno estável. Ela permite que você tenha margem de segurança para buscar novas estratégias de investimento à medida que o mercado toma rumos diferentes. 

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Uma dessas estratégias é referente aos fundos imobiliários (FIIs). Eles são investimentos bastante acessíveis, em que você se torna sócio de empreendimentos como shoppings, galpões logísticos, hospitais, lajes corporativas, propriedades rurais, hotéis, etc. Seu principal benefício é a geração de rendimentos isentos de imposto de renda, vindos dos aluguéis dessas propriedades.

Observe que o nível de diversificação ficou tão favorável que, hoje, você pode ser cotista de um fundo que administra um shopping em Recife e de um andar em um prédio alugado para o Itaú em uma das regiões mais nobres de São Paulo. 

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Os fundos imobiliários existem desde 1993, mas, em 2005, foram permitidos a entregar dividendos isentos de imposto de renda. Muitos dos que estão lendo esse texto não deviam ter investimentos em FIIs nessa época, entretanto, sua fama acelerou bastante desde 2018, onde o número de investidores pulou de 100 mil para aproximadamente 1,5 milhão nos dias de hoje. 

A facilidade de investir nesse ativo, por ser barato, negociado em bolsa, sem preocupações com inquilinos e entrega de rendimentos isentos de imposto são os principais atrativos. Você não precisa imobilizar um recurso enorme, como faz em um imóvel físico, para receber aluguéis e isso atraiu os investidores iniciantes. Hoje, as pessoas físicas correspondem por aproximadamente 65% no volume negociado. 

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Gráfico: evolução do número de investidores em FIIs (janeiro 2022). Fonte: B3

Qual a relação dos fundos imobiliários com a taxa de juros? 

O mercado imobiliário tem uma forte relação com as taxas de juros, se beneficiando, principalmente, quando há um movimento de queda. Isso ocorreu de 2017 em seguida, onde os juros foram caindo sequencialmente até chegarem ao patamar de 2% em 2021. Para quem investe, o cenário passa a ser: “a renda fixa não é mais vantajosa como antes, portanto, preciso correr mais algum risco.” 

Para quem consome, o custo do dinheiro se torna mais barato. Consequentemente, o sonho da casa própria fica mais palpável em um país com taxas de juros baixas. Conclusão: mercado imobiliário indo para cima. Observe, no gráfico abaixo, essa relação ocorrendo nos últimos 3 anos:

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Na linha azul, temos a evolução da taxa Selic ao longo dos últimos 7 anos. Na linha laranja, o desempenho do IFIX, principal índice que representa os fundos imobiliários. Do final de 2017 ao início de 2020, o índice teve performance superior a 40%, enquanto os juros caíram de 13% para algo em torno de 5%, neste mesmo período. 

Entretanto, no mesmo gráfico, a situação começa a ficar um pouco mais duvidosa, pois partimos de 2% de juros em 2021 para 10,75% no início de 2022. Será que ainda vale a pena investir nessa classe de ativos? 

O que você deve observar

O primeiro ponto a ser observado é: para tirarmos uma conclusão se ainda faz sentido ou não se expor nessa estratégia, precisamos fazer a comparação correta. Grande parte das pessoas compara a taxa Selic com os Fundos Imobiliários e essa comparação está redondamente incorreta.

“Se os juros estão rendendo 0,7% no mês e os fundos imobiliários 0,7%, prefiro a renda fixa pois o risco é menor com mesmo retorno.” Esse costuma ser o pensamento trazido por muitos clientes na consultoria de investimentos. 

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Para compararmos as estratégias de forma acertada, precisamos trazer alguns conceitos como renda fixa, renda variável, retorno real e inflação. Fundos imobiliários são ativos de renda variável! Isso significa que eles oscilam diariamente e são listados em bolsa, não confunda. Taxa Selic é considerada um parâmetro de renda fixa.  

Além disso, saiba que a comparação só pode ser feita quando temos ativos com mesmo indexador, ou seja, 0,7% ao mês em um título como o Tesouro Selic não é a mesma coisa que 0,7% ao mês de rendimento de um fundo imobiliário. Isso porque os fundos imobiliários já são reajustados pela inflação e a rentabilidade do Tesouro Selic precisa ser calculada ainda desconsiderando a inflação para que possamos saber qual foi o seu retorno real

A inflação deve ser pontuada, pois é ela que reajusta os preços dos aluguéis e imóveis, diferentemente da Selic. A Selic é a taxa básica de juros que norteia a economia e sua função é controlar a taxa de inflação em um país. Portanto, o parâmetro que você deve utilizar para comparar a atratividade dos fundos imobiliários é a inflação. Mas, como fazer isso na prática? 

Analisando esse fator, temos uma comparação gráfica entre os dividendos que os fundos imobiliários entregam versus os juros reais de uma aplicação de renda fixa pública atrelada ao IPCA, ou seja, um Tesouro IPCA+ 2035.

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Abaixo, na linha amarela, temos o dividend yield do IFIX, que significa o quanto foi entregue de rendimento anualmente, ao longo dos últimos 3 anos, versus a rentabilidade ao se investir em um Tesouro IPCA+2035, representado na cor preta.

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Fonte: XP Investimentos e Economática.

Nos últimos meses, o dividend yield do IFIX esteve com algo em torno de 10% ao ano já tirando a inflação e isento de imposto, enquanto o Tesouro IPCA+2035 entregou 4% de juros reais ao ano.

Assim, o prêmio pelo risco para investir nos fundos imobiliários, atualmente, está em 6,21 pontos percentuais acima do prêmio de investimento em um Tesouro IPCA+2035. Isso significa que ainda é vantajoso ter uma parcela em FIIs pelo retorno anual em excesso que eles entregam, ajustados pela inflação. Fazer a comparação correta é o primeiro ponto de partida, contudo, existem outros pontos a serem observados. 

No segundo momento, é essencial que você tenha em mente o motivo pelo qual está investindo em FIIs: geração de renda. Sabemos que o mercado se encontra bastante volátil e que a classe de FIIs não obteve retornos expressivos como a classe de ações desde o início da pandemia. Lembre-se de que os FIIs são negociados em bolsa e temos muitos exemplos de fundos que ainda não retornaram prejuízos.  

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Seu foco deve ser no longo prazo para criar uma renda passiva e acumular patrimônio de forma estratégica. Se a sua preocupação for a cotação do papel, certamente você tomará decisões impulsivas e perderá oportunidades. O mercado é feito de ciclos e, caso os juros voltem a cair, podemos ver uma correção para cima nas cotações dos fundos imobiliários. 

O terceiro ponto é justamente relacionado à palavra acima: oportunidades. O mercado de juros altos também oferece oportunidades e os fundos imobiliários podem capturar muito bem isso. Existem fundos imobiliários que investem e ativos reais como shoppings e galpões, mas também existem FIIs que investem em ativos de renda fixa que têm relação com o mercado imobiliário, como LCIs e CRIs. 

Através da diversificação, você pode buscar uma estratégia para ganhar com os juros subindo, investindo em fundos imobiliários que tem retornos atrelados ao CDI por exemplo. Consequentemente, esses fundos vão trazer melhores retornos e isso impactará positivamente nos dividendos entregues a você. Veja o exemplo de um fundo imobiliário e como sua estratégia é composta: 95% do patrimônio está exposto ao CDI.

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Ainda assim, falando de oportunidades, classes como shoppings e lajes corporativas sofreram muito e continuam sofrendo, o que estabelece um ponto de entrada interessante. Se você, hoje, faz uma boa margem de segurança para seus investimentos e possui ativos diversificados, pode optar por bons fundos a preços descontados e com potencial de entregar bons dividendos.  

Conclusão 

Uma estratégia de alocação de ativos inteligente visa capturar momentos bons e ruins do mercado. Isso somente é feito por meio de uma seleção criteriosa do que comprar, aliado ao estudo do cenário macroeconômico.

Dentre as principais estratégias, os fundos imobiliários ainda são uma boa opção para quem quer receber proventos isentos de imposto de renda, além de se expor ao aumento dos juros de forma indireta. Uma carteira com bons ativos pode aproveitar não só o momento de alta dos juros, mas também se proteger mediante a inflação, considerada a vilã do último ano. 

“A diversificação é o único almoço grátis.”

Warren Buffett

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