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Se você está se planejando para conquistar o sonho da casa própria, já sabe que o financiamento imobiliário é uma boa alternativa, certo? Todavia, por ser um objetivo grande, é fundamental ficar por dentro de tudo antes de contratar qualquer tipo de crédito.
Foi pensando nisso que resolvemos elaborar este artigo. Nele, vamos explicar:
- O que é financiamento imobiliário?
- Como funciona o financiamento de um imóvel?
- Quais documentos são necessários?
- Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
- Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?
- O que levar em conta antes de tomar essa decisão?
Quer ampliar seus conhecimentos sobre o assunto? Então, continue a leitura e confira a seguir!
O que é financiamento imobiliário?
Financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida pelos bancos. Nela, a instituição paga ao vendedor o valor negociado e, a partir daí, o comprador passa a ter uma dívida direto com o banco. Isso vale para imóveis novos, usados ou em construção, além de terrenos, por exemplo.
Esse serviço é oferecido por instituições financeiras (que precisam ter a devida regulamentação determinada pelo Governo). Basicamente, as principais exigências para contratá-lo são:
- ser maior de 18 anos;
- não ter restrições ao crédito junto aos órgãos de proteção;
- comprovar capacidade financeira de arcar com o financiamento.
Como funciona o financiamento de um imóvel?
Após procurar o banco ou a instituição para solicitar seu financiamento imobiliário. Você passará por uma análise de crédito, seguida da aprovação do cadastro.
Além de comprovar as informações básicas que mencionamos, também deve informar qual é o valor do imóvel que deseja adquirir.
Passada essa burocracia e com o seu cadastro aprovado, a instituição que você contratou informará qual valor está disponível para o seu perfil. Em geral, liberam-se 80% do valor do imóvel para financiamento.
Se achar que a proposta feita pela instituição é interessante, inclusive atentando-se para o reajuste do INCC, realiza-se a transação. O banco paga o valor diretamente para o proprietário da casa, apartamento ou terreno que você vai comprar.
Assim, você realiza o seu sonho de ter a sua casa própria. Depois, é só pagar todas as parcelas durante o período predeterminado em contrato para não correr o risco de ficar com seu nome sujo, nem mesmo ter seu novo bem tomado pela financeira por falta de pagamento.
Quais documentos são necessários na hora de solicitar o financiamento imobiliário?
Listamos quais são os documentos básicos exigidos pelas instituições financeiras. Porém, vale lembrar o banco pode solicitar informações extras. Isso varia de acordo com a política das empresas.
Caso você seja pessoa física, deve apresentar os seguintes documentos:
- documento de identidade;
- CPF;
- contracheque ou outro comprovante de renda atualizado;
- certidão conjunta de débitos de tributos federais;
- certidão de casamento (caso você seja);
Já para pessoa jurídica, deve-se apresentar:
- Contrato Social ou Estatuto Social original;
- Certidão Negativa de Débito do INSS;
- Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
- Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF).
Além dessas documentações, também é preciso apresentar todos os papéis referentes ao imóvel. Alguns dados do vendedor também são enviados, visto que ele faz parte da transação.
Não deixe de consultar a instituição para saber qual é a documentação exigida.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Para explicar sobre os tipos de financiamento imobiliário, vamos separar dois detalhes importantes: os tipos de programa disponíveis e os tipos de amortização que você pode contratar. Entenda como funciona!
Programas de Sistema Financeiro
Contratando o financiamento imobiliário, esteja ciente de que ele fará parte de um dos programas existentes no Brasil. O primeiro é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regulamentado pela lei 4.380/64 e voltado para pessoas de baixa renda.
Nele, você pode financiar até 80% do valor do imóvel, que pode custar até R$950 mil em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal. Nos outros estados, o valor não pode ser maior que R$800 mil.
Boa parte dos financiamentos fazem parte dessa categoria — é o caso do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo.
São dois os fundos que garantem os recursos do SFH: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Quanto às taxas de juros, elas podem ter no máximo 12% ao ano.
Já o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado alguns anos depois e veio com o objetivo de facilitar novas linhas de crédito para imóveis com valor maior do que os predeterminados pelo SFH.
Regulamentado pela lei nº 9514/97, o SFI conta com uma taxa de juros maior e não permite a utilização de FGTS.
Nesses dois sistemas, a atualização monetária da sua dívida contratual é realizada com base na Taxa Referencial (TR). Trata-se de um índice que, periodicamente, corrige o saldo das poupanças e do FGTS.
Recentemente, um novo programa foi lançado, em que essa atualização é feita de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Nessa modalidade, a sua renda inicial pode ser um pouco mais baixa que a dos demais programas e as taxas de juros podem ser menores. Todavia, vale atentar ao fato de que o IPCA varia de acordo com a inflação, enquanto a TR é fixa em zero há um bom tempo.
Amortização
O valor das parcelas é composto, basicamente, por duas partes:
- os juros (que são as remunerações extras pagas pela cessão do crédito);
- a amortização (que é o abatimento para o valor que você, de fato, contratou).
Para essa amortização, existem três diferentes modalidades. Explicaremos cada uma delas a seguir.
Sistema de Amortização Constante
No SAC, a amortização é fixa e os juros diminuem ao longo do prazo, ou seja, é decrescente.
Tabela Price
Esse sistema deveria ter parcelas fixas, mas foi alterado para acompanhar os reajustes da inflação — o que o torna uma opção não muito boa, pois nem sempre você recebe seu salário com esses reajustes também.
Sistema de Amortização Crescente
Aqui, a amortização é bem mais alta nos primeiros meses, mas há uma queda no valor dos juros pagos ao longo do período.
Financiamento direto com a construtora
Há ainda uma alternativa disponível, que é a de fazer o seu financiamento diretamente com a construtora do seu imóvel. Isso é bem comum para apartamento na planta, por exemplo.
Nesse caso, o grande problema é que as incorporadoras não conseguem oferecer nem taxas de juros, nem prazos de pagamento tão atrativos quanto os dos bancos.
Além disso, mesmo com os benefícios extras oferecidos, pode acabar saindo mais caro. Por isso, o ideal é planejar bastante antes de decidir qual é a opção mais adequada para o seu bolso.
Qual é o melhor banco para financiar um imóvel?
A escolha do melhor banco depende da porcentagem máxima de financiamento que ele oferece, bem como a taxa de juros praticada no momento da contratação.
Boa parte dos grandes bancos trabalha com valores muito parecidos. Por isso, você deve ter atenção para as outras vantagens de pagamento e demais benefícios que eles oferecem. Isso vale especialmente para quem já é correntista.
Dos bancos mais tradicionais do mercado, os que oferecem financiamentos imobiliários corrigidos pela TR são a Caixa, Banco do Brasil, Santander, Itaú e Bradesco. Já pelo IPCA, apenas o Banco do Brasil e a Caixa contam com essa opção.
Caso não queira ter o trabalho de procurar cada uma dessas instituições financeiras para fazer a sua simulação e tomar sua decisão, é possível contar com a ajuda das fintechs, regulamentadas pelo Banco Central. Elas intermedeiam essas operações e buscam tornar o processo menos burocrático.
Alguns exemplos de empresas que atuam desse modo são a SejaBest, a CrediHome, a Loft e a MelhorTaxa.
CrediHome (taxa fixa + TR)
Banco do Brasil (taxa fixa + TR)
Itaú (taxa fixa + TR)
Caixa (taxa fixa + TR)
O que levar em conta antes de tomar essa decisão?
Antes de tudo, é de suma importância se planejar antes de tomar qualquer decisão que envolve o financiamento de um imóvel. Essa dica vale para todos os grandes passos que você toma em sua jornada e que envolve as finanças pessoais.
Afinal, é desaconselhável comprometer boa parte da sua renda fazendo um compromisso como esse, já que existe o risco de passar por dificuldades para honrá-lo. Posteriormente, a dor de cabeça pode ser bem grande.
Separamos alguns pontos que você deve analisar antes de assinar o contrato. Confira nos próximos tópicos.
Analise a sua renda familiar
O primeiro passo é avaliar o quanto você tem de dinheiro disponível, mensalmente, para arcar com o valor das parcelas de um financiamento. Para fazer esse cálculo, é preciso considerar alguns fatores, como:
- gastos básicos mensais com a residência que tem atualmente;
- gastos que terá com a sua nova casa, como registros de documentação, mudança e impostos;
- despesas pessoais que não podem ser cortadas do orçamento;
- avaliar quantas pessoas irão contribuir para esse pagamento.
Lembre-se de que está assumindo uma nova dívida e que precisa arcar com ela para conseguir manter o seu imóvel com você até a quitação. Dessa forma, você evita passar pelo constrangimento de perder o sonho que você realizou.
Pense no longo prazo
Um financiamento imobiliário é um compromisso longo que você irá assumir. Em geral, o período mínimo de pagamento é em 60 meses — o que é tempo suficiente para a sua vida passar por muitas alterações, concorda?
Por isso, analise se sua profissão e o atual emprego oferecem condições para que o cumprimento desse compromisso. Afinal, estamos falando de uma dívida longa.
Além disso, também vale incluir os planos para médio e longo prazo. Você quer ter uma família? Pretende continuar morando na mesma cidade? Vale a pena investir na região?
Avalie a real necessidade
Não dá para negar que o financiamento imobiliário é uma grande responsabilidade, não é mesmo? Por isso, não deixe de avaliar se esse investimento é realmente adequado para esse momento da sua vida.
Fatores como aumentar a família, estabilidade financeira e a criação de um patrimônio pessoal, por exemplo, são boas justificativas para pedir um financiamento imobiliário.
Entretanto, se o cenário for completamente inverso, talvez seja melhor se manter no aluguel por mais um período até você conseguir se organizar melhor.
Prepare-se para a entrada
Como já citamos, os bancos costumam oferecer, no máximo, o financiamento de 80% do valor do imóvel. Isso significa que você deverá arcar, logo de cara, com os outros 20%, ou seja, o valor de entrada.
Esse é um custo que demanda pagamento à vista. Sendo assim, é preciso se planejar para arcar com ele. Sem contar todas as outras despesas que surgem na hora de transferir a documentação para o seu nome.
Monte um plano B
Imprevistos financeiros podem acontecer com qualquer pessoa. Por esse motivo, é muito importante que você tenha um segundo plano para caso essas situações venham a acontecer e atrapalhem o pagamento do seu financiamento.
Portanto, manter uma reserva de emergência ou pensar em outros trabalhos que você possa realizar — atuar como freelancer ou vender produtos online, por exemplo — são algumas das alternativas que podem fazer parte da sua estratégia.
Escolha um imóvel adequado
A escolha da casa, apartamento ou terreno que você pretende comprar também é parte fundamental desse processo. Logo, não adianta simplesmente adquirir um bem que não faz sentido para a sua atual necessidade, nem mesmo para o seu futuro.
Sendo assim, pense que esse é um alto investimento e, já que você pretende realmente fazê-lo, escolha um lugar que se encaixe no seu padrão de vida e no que você mais precisa.
Conclusão
Grandes decisões nas nossas vidas, como contratar um financiamento imobiliário, podem realmente trazer várias dúvidas. Afinal, o mercado tem milhares de nomenclaturas e regras, que nem sempre estamos habituados.
Em suma, com este post, você pôde aprender um pouco mais sobre como funciona esse serviço e ter mais segurança na hora de escolher a melhor opção. Guarde essas informações para consultá-las sempre que surgir alguma dúvida sobre o financiamento imobiliário.
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