Reajuste no aluguel: saiba qual índice é mais vantajoso

Diante da alta do IGP-M, muitos têm preferido o IPCA como índice de reajuste no aluguel. No entanto, ainda é baixo o número de locatários que negociam.

Júlia Ennes
Júlia Ennes

Tramita em urgência na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1026/21, que determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

O projeto é de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP) e tem como objetivo evitar o encarecimento desproporcional de aluguéis, consequência direta da sobrevalorização do dólar e de commodities.

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Segundo a Lei de locações (Nº 8.245), o indexador do aluguel deve ser definido entre o locador e o locatário. No entanto, apenas 24, a cada 100 novos locatários, realizam algum acordo de negociação, de acordo com a Pesquisa da Jornada de Locação dos Imóveis, realizada pela DataZAP+.

O mercado imobiliário costuma usar o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Porém, recentemente, o IGP-M teve uma disparada no meio imobiliário, o que tem feito muitos locatários preferirem o IPCA. 

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Apesar de uma ligeira desaceleração em comparação com os últimos meses, em janeiro de 2022 o IGP-M registrou alta de 16,91% no acumulado de 12 meses. Diante disso, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV, lançou um novo indicador para medir a variação de preço dos aluguéis residenciais, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

Diante disso, o iDinheiro conversou com especialistas do setor imobiliário a fim de entender qual o melhor índice a ser usado em contratos de aluguel em 2022. Confira a seguir 

Cenário de alta dos índices

O economista da DataZAP+ Pedro Tenório explica que a diferença entre os valores da trajetória do IGP-M e dos demais índices acontece porque ele é definido por uma média aritmética ponderada de outros três índices:

  • 60% do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o qual monitora os preços de produtos no atacado da indústria e agropecuários; 
  • 30% o Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), o qual considera produtos que impactam diretamente na renda do consumidor, entre eles a habitação e vestuário;
  •  10% do Índice Nacional do Custo da Construção (INCC-M) como o próprio nome diz mede o custo da construção, por exemplo a variação do preço do cimento.

Tentando diminuir o impacto do reajuste, muitos locatários têm trocado o IGP-M pelo IPCA. Este é a referência do Banco Central para estabelecimento das metas de inflação, que considera o custo de vida das famílias brasileiras que ganham até 40 salários mínimos e é composto por itens como a própria habitação, educação e transporte. 

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Contudo, Tenório explica que o IPCA possui alguns dos mesmos pontos negativos do IGP-M. “Ele também é um índice geral, leva em consideração uma variedade de produtos, e portanto não reflete a valorização apenas do mercado de locação. E em 2021, também ultrapassou o teto da meta de inflação, alcançando os 9% acumulados em 12 meses”, explica .

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Afinal, qual o melhor índice para reajuste de aluguel?

Em razão da alta do IGP-M acumulado nos últimos anos, muitos contratos tiveram seus índices alterados para o IPCA. No entanto, o IPVA, que é o índice referência para a inflação, também tem sofrido altas constantes, uma vez que acompanha preços de uma cesta variada de produtos, incluindo o preço dos combustíveis. 

Apesar disso, segundo o CEO da Nomah, startup gestora de imóveis, Thomaz Guz, o melhor índice de reajuste de aluguel, diante do atual cenário econômico, continua sendo o IPCA. “Olhando para os principais indicadores, hoje a melhor opção é o IPCA. Dado que o IGP-M teve uma subida muito expressiva nos últimos meses, o IPCA tem um percentual consideravelmente menor.”, explica.

Para ilustrar, um contrato de aluguel de R$1000,00 firmado em julho de 2020 se fosse reajustado em 2021 teria os seguintes valores:

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  • IGPM – (1000*0.338) + 1000 = R$1338,00
  • IPCA – (1000*0.09)   + 1000 = R$1090,00 
  • INCC – (1000*0.172)  + 1000 = R$1172,00

Já em relação ao IVAR, Guz avalia que vai depender da aceitação do mercado, já que ainda é um indexador muito novo. “Com o surgimento do IVAR, pode ser que o proprietário e o inquilino negociem esse índice alternativo. Ao mesmo tempo, é um indice muito novo e vai dependar da aceitação do ponto de vista do proprietário”, avalia.

Para a advogada e coordenadora do Imobiliário do Natal & Manssur Advogados Fernanda Harumi Fukuda o IVAR tem mostrado bons resultados e pode ser uma alternativa vantajosa para aluguéis residenciais. “Para fins residenciais, o IVAR tem se mostrado como um bom índice para refletir a variação do aluguel. Enquanto que para fins não residenciais, o IPCA pode se mostrar como um índice melhor que o IGPM”, avalia Fukuda. 

O índice pode, inclusive, ser adotado em contratos que já estão em vigência, basta o acordo entre as partes. No entanto, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), como o nome já indica, só é válido para imóveis residenciais, enquanto os outros índices podem ser usados em contratos de outra natureza.

A advogada especialista em Direito do Consumidor Renata Abalém avalia a restrição como um erro. “O IVAR não serve para reajustes dos contratos dos imóveis comerciais, o que é um contrassenso, haja vista o número de ações judiciais pipocando buscando a troca do IGPM pelo IPCA“, afirma.

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IVAR: novo índice de reajuste de aluguel

O cálculo do IVAR é baseado em cerca de 10 mil contratos de locação de imóveis em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O objetivo é agregar mais cidades e regiões ao índice ao longo dos próximos meses, para tornar a amostragem mais completa.

No dia 17 de fevereiro, a Escola de Direito do Rio de Janeiro da FGV, em parceria com o Instituto Brasileiro de Economia da FGV, promove o webinar “Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR): Aspectos Econômicos e Jurídicos”. Objetivo do encontro é discutir quais serão os impactos jurídicos que o IVAR vai provocar no mercado imobiliário.

“O IVAR apresenta-se como uma excelente novidade para o mercado imobiliário. Mas há desafios. Ainda não se sabe, por exemplo, o nível de adesão voluntária do mercado a esse novo índice. Além disso, há questões jurídicas ainda em aberto. Em relação aos contratos já em curso, pode uma das partes, por exemplo, exigir a substituição do índice de correção do aluguel do IGP-M pelo IVAR? Há muito o que debater e o evento se propõe exatamente a isso”, explica o professor e organizador do evento Daniel Dias.

Aberto ao público, o evento será transmitido a partir das 17h, pelo Canal da FGV no YouTube. As inscrições são gratuitas e podem ser feitas aqui.

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Outros cuidados necessários na hora de fechar um contrato de aluguel

Além da negociação para definir qual o melhor índice de reajuste, os especialistas consultados destacam que existem outros pontos que precisam de atenção na hora de fechar um contrato de aluguel.

Segundo o CEO da Nomah, é preciso se atentar as condições em que o apartamento está sendo alugado, já que a devolução deve ser feita nas mesmas condições para o proprietário.

” Uma vistoria bem feita te dará tranquilidade para o processo de devolução e evitará que você tenha dores de cabeça ou custos adicionais. Outro cuidado importante é em relação à multa contratual, ou seja, a partir de quantos meses você terá uma multa devida ou não. Em muitos casos, a partir do décimo segundo mês, não há multa de rescisão contratual, o que dá uma flexibilidade maior para o inquilino”, orienta Guz.

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