Reajuste do aluguel pelo IPCA: como negociar taxas mais acessíveis para o inquilino?

Com o valor do IGP-M ultrapassando os 30%, inquilinos cogitam a possibilidade de fazer o reajuste do aluguel pelo IPCA ou outro indicador mais adequado para o momento.

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Ana Júlia Ramos

O relator e deputado federal Luizão Goulart (Republicanos-PR) deu parecer favorável a projeto de lei (PL) de reajuste do aluguel pelo IPCA. Atualmente, o indicador utilizado é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que, nos últimos 12 meses, registrou alta de 35,75%. Ainda de acordo com o projeto, seria determinado que o índice passasse a valer para todos os novos contratos, excluindo casos em que houve um acordo entre o inquilino e o locatário. 

Dados levantados pela empresa de aluguel e venda de imóveis QuintoAndar apontam que a troca do IGP-M pelo IPCA geraria uma economia de R$ 1,2 bilhão mensais para os bolsos dos inquilinos.

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Em um período marcado pela alta no valor de alimentos, gás e combustível, o iDinheiro ouviu especialistas para entender as melhores formas de fazer a negociação ao renovar o aluguel.

Negociações aumentaram na medida em que o IGP-M atingiu níveis fora do comum

Apesar de pouco discutidos no passado, os índices sempre existiram e foram aplicados em contratos de aluguel. Na visão do advogado e economista Alessandro Azzoni, o que aconteceu é que no contexto atual, em que o IGP-M apresentou alta considerável, o brasileiro começou a prestar atenção nos possíveis impactos que o cálculo pode representar para o seu orçamento financeiro.

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O valor do IGP-M acumulado nos últimos 12 meses é de 35,15% de acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas, responsável pelo cálculo do índice.

“Antigamente, era mais comum que o inquilino se preocupasse com o índice apenas na hora do reajuste, levando um certo tipo de susto momentâneo. Isso porque o IGP-M não oscilava muito, era como se andasse de lado”, diz.

Esse aumento unido ao atual contexto de crise seria uma espécie de “incentivo” para que o inquilino entre em contato com a imobiliária ou pessoa responsável pelo imóvel, apresente a sua situação financeira atual e proponha uma adequação dos valores.

Caso a proposta de readequação dos índices seja apresentada e não haja interesse de negociação por parte do proprietário, é possível recorrer ao judiciário. O especialista ouvido pelo iDinheiro aponta que as tutelas de urgência, em que são feitos pedidos de mudança imediata dos índices, vêm resguardando os inquilinos e garantindo condições mais acessíveis no reajuste.

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Além do reajuste no aluguel pelo IPCA, outros índices podem ser usados

O o economista da OLX Brasil e head da área de insights do DataZAP+ Edivaldo Constantino aponta que além do IPCA, é possível encontrar outros tipos de indicadores ainda mais apropriados para a renegociação do aluguel.

Tanto o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) quanto o Índice Geral de Preços (IGP) levam em consideração um contexto que vai além do mercado imobiliário, então a correção poderia não ser a mais “justa” para o bolso do inquilino.

“O IGP, por exemplo, é um índice que considera desde matérias-primas agrícolas e da indústria, até bens de consumo e serviços para chegar ao valor final. Dessa forma, torna-se interessante a busca por um índice que reflita com mais clareza as relações de oferta e demanda no mercado imobiliário, com foco em locação, e não abrangendo itens como a construção civil e matérias primas, por exemplo”, aponta Edivaldo, que também é professor do departamento de economia da FEA/USP.

Na visão do especialista, o índice FipeZap poderia ser um indicador mais adequado e que leva em conta a atmosfera de locação de maneira específica. A criação de outros índices focados justamente nesse mercado também seria interessante.

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A título de comparação, no final do mês de maio, o IPCA sofria aumento de 0,83% e o IGP-M crescia ainda mais, em 4,10%. O FipeZap, por sua vez, encerrou o período com alta de 0,11%.

“Quando pensamos no IGP-M, índice comum nos contratos de aluguéis, o que aconteceu foi uma espécie de convenção. Não existe nenhum tipo de lei que exija o uso desse indicador, mas o mercado assumiu o uso como padrão”, diz.

Ambos os especialistas ouvidos pelo iDinheiro concordam que qualquer tipo de lei que estabeleça um índice padrão pode ser prejudicial tanto para o inquilino, quanto para o proprietário.

“Assim como o IGP-M já foi, mas não é mais um índice interessante para o reajuste, o mesmo pode acontecer com o IPCA, por exemplo”, destaca o advogado. 

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De acordo com o professor de economia, qualquer tipo de rigidez relacionada aos índices é capaz de gerar uma intervenção no mercado.

“Imagine se um projeto de lei é aprovado e o mesmo aponta o valor do IPCA como teto máximo para o reajuste. Os proprietários e imobiliárias poderiam entender que não era mais interessante colocar um imóvel para alugar, preferindo a venda, por exemplo. Esse movimento, quando feito em grande escala, faz com que o preço do aluguel aumente consideravelmente, já que houve um desequilíbrio na relação de oferta e demanda”, conclui.

Especialistas apontam a necessidade de se antecipar na negociação

Mesmo sem a aprovação do PL do deputado Goulart, já é possível fazer o reajuste do aluguel pelo IPCA ou qualquer outro índice acordado em negociação por parte do inquilino e proprietário. Na visão de Azzoni, é importante se atentar em relação aos índices antes de fazer a assinatura do contrato de locação ou renovação do aluguel.

Isso porque nos casos de contratos de renovação automática, vale o que foi acordado inicialmente entre as partes. “Se o inquilino e o proprietário definiram que o IGP-M seria aplicado, por exemplo, é possível fazer o reajuste do contrato sem a obrigação de realizar qualquer tipo de comunicado ao locatário, que deverá arcar com o valor corrigido segundo o índice“, aponta.

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Torna-se necessário negociar os valores com antecedência, então. O especialista aponta um período entre 3 e 6 meses antes da renovação do contrato de aluguel para que o inquilino demonstre o interesse em alterar os índices.

Ainda não assinou o contrato? Fique de olho em boas práticas para não comprometer o orçamento

Na visão de Azzoni, pontos de destaque que demandam atenção. O primeiro é o conjunto de cláusulas punitivas, como o seguro fiança ou aluguéis de depósito, situação em que o inquilino precisa transferir um valor específico como garantia ao não conseguir arcar com os valores do aluguel.

“É necessário que o consumidor faça uma reflexão a respeito da sua renda. Como está o mercado de trabalho para a sua ocupação atual? Quais são as chances de desemprego ou perda imediata de renda?”, destaca.

Outra questão é justamente o índice aplicado no contrato. De acordo com o especialista, qualquer oscilação cambial já pode representar impactos no IGP-M. Com o dólar em alta, o índice segue em curva crescente. Por isso, o consumidor deve ficar atento aos principais “termômetros” do mercado.

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Ambos os especialistas apontam que para tentar a melhor negociação possível, vale a pena reunir o histórico da locação. Isso pode ser feito ao relembrar para o proprietário ou imobiliária como as parcelas são pagas em dia, destacar melhorias feitas no imóvel e demonstrar o verdadeiro interesse em permanecer ali.

“O momento de crise financeira também atingiu o proprietário e os custos de manter um imóvel vazio podem ser muito altos. Nesse sentido, negociações são interessantes para ambos os lados. Caso não seja possível trocar o indicador por completo, uma saída é ajustar o valor do índice vigente no contrato atual”, conclui Constantino.

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