Entenda em que casos a multa de condomínio pode ser aplicada e o que fazer

As infrações passíveis de multa devem estar descritas na convenção e regimento interno do condomínio. O condômino tem direito a recorrer caso não concorde.

Heloisa Vasconcelos
Heloísa Vasconcelos

Com a pandemia, as pessoas têm passado mais tempo dentro de casa. Quem mora em prédio pode ter se deparado com vizinhos fazendo obra em horários inadequados, festas depois das 22 horas ou mesmo animais de estimação em áreas comuns não permitidas. Dependendo do regulamento de cada condomínio, essas infrações são passíveis de multa.

Os critérios para o que é ou não uma infração devem estar descritos na convenção e regimento interno de cada condomínio, sendo observadas de perto pelo síndico. O condômino, da mesma forma, deve conhecer as regras para que não seja surpreendido ao infringi-las.

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O indicado pelos especialistas na área é que, sempre que possível, o condomínio emita uma advertência ao morador antes da multa. O condômino também tem direito a recorrer caso não concorde com a punição, de forma administrativa ou mesmo entrando em vias judiciais.

Entenda os principais motivos de multa e o que pode ser feito.

Quando posso receber uma multa de condomínio?

Todas as infrações passíveis de multa devem estar explícitas na convenção e regimento interno do condomínio. Portanto, a motivação para a multa depende de caso a caso e cabe ao morador buscar a documentação.

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Algumas infrações, contudo, se aplicam para todos os condomínios. O artigo 1.336 do Código Civil determina algumas obrigações para o condômino, que são passíveis de multa caso não sejam respeitadas.

  • Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
  • Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
  • Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
  • Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Em alguns casos, a legislação local também pode influenciar. O advogado do Caprini & Vieira Sociedade de Advogados André Vieira exemplifica que, no estado de São Paulo, é proibido fumar em locais fechados.

“Então, em áreas cobertas no condomínio não pode-se fumar. O condomínio tem a possibilidade sim de proibir o condômino de fumar. Mas, para que tenha essa sanção tem que ser comprovada, é importante ter prova para que o síndico tenha força para exercer a sanção”, coloca.

O especialista em direito econômico Alessandro Azzoni destaca, contudo, que existem exigências por parte do condomínio que podem ser consideradas ilegais. Por exemplo, após decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2019 o síndico não pode proibir um morador de ter animais de estimação, seja de pequeno ou grande porte. 

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Quanto o condomínio pode cobrar?

O valor cobrado por cada infração deve estar explícito na convenção e regimento interno do condomínio. Caso não esteja descrito, o valor da multa deve ser discutido em assembleia com pelo menos dois terços dos condôminos presentes.

Segundo o Código Civil, o valor da multa não pode ser superior a 5 vezes a taxa condominial. “A multa serve como caráter punitivo educacional, para que ele não cometa outra vez. Não pode ter caráter arrecadatório”, explica Alessandro.

Independente do valor da multa, o condômino pode arcar com consequências amargas caso não pague o que foi determinado. “Quando o condômino faz uma infração e não faz a sua defesa, isso vai para o passivo do prédio que pode se tornar executável, o próprio imóvel pode ser tomado como garantia”, diz o especialista.

O que posso fazer?

André Vieira destaca que o síndico deve sempre buscar emitir uma advertência antes de aplicar multa, dando ao condômino chance para mudança de comportamento ou mesmo recorrer. 

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“A gente orienta que o síndico abra um prazo razoável para que a parte multada responda de maneira escrita para que esse recurso seja analisado de maneira interna, em reunião condominial”, recomenda.

Alessandro acrescenta que, mesmo após receber a multa, o morador tem o “direito do contraditório” para não pagar o débito. “Tirando casos em que a multa é sumária, como em mudança sem autorização prévia, pode judicializar contestando essa multa”, esclarece.

Caso o morador não consiga resolver o problema internamente, ele pode entrar com um processo até mesmo no Juizado Especial, requerendo a retirada da multa como arbitrária. Caso seja necessário fazer perícia ou comprovar imagens, é necessário seguir o processo da justiça comum com um advogado.

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