Reajuste de aluguel: qual o melhor índice, IGP-M, IPCA ou IVAR?

Conheça mais sobre a prática de reajuste de aluguel e veja como calcular com os principais índices do mercado.

Escrito por Camille Guilardi

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O reajuste de aluguel é uma das principais preocupações de inquilinos, e pode afetar diretamente a organização financeira do locatário. Entretanto, essa prática é comum no meio imobiliário, feita para buscar equilibrar a valorização do imóvel com a volatilidade dos preços do mercado.

Porém, o assunto pode causar dúvidas e incertezas em quem não possui nenhum conhecimento sobre como funciona essa revisão de valores. Por esse motivo, vale a pena entender melhor como funciona o reajuste de aluguel, quais os indicadores em que ele se baseia e quais as alterações que possuem respaldo legal.

Confira mais detalhes sobre essa correção, e veja quando esperar uma mudança no valor do seu aluguel.

Como funciona o reajuste do aluguel?

O reajuste de aluguel é uma prática que consiste na atualização do valor cobrado mensalmente pelo proprietário do imóvel. Assim, essa medida é adotada para evitar a desvalorização do imóvel frente à inflação registrada no país e costuma ser feita com o auxílio de alguns indicadores.

A correção de preços não é restrita ao mercado imobiliário, uma vez que a alta dos valores do mercado impactam todos os tipos de segmentos. No entanto, o setor de aluguéis costuma ser um dos mais afetados, pois a diferença pode ser mais perceptível para aqueles que moram em uma propriedade alugada.

Por outro lado, existem algumas características fundamentais que definem o reajuste de aluguel, para tranquilizar os inquilinos e manter algumas regras vigentes para a prática, a fim de evitar ações abusivas. Por exemplo, essa revisão ocorre em todo aniversário ou renovação do contrato de locação.

Dessa forma, é importante definir que a mudança não pode ocorrer mensalmente, por exemplo, ou no dia do pagamento do aluguel. Trata-se de uma avaliação anual, com base em informações sobre a alta nos preços do mercado.

Inclusive, outra característica do reajuste de aluguel é que ele sempre acompanha um índice de referência, geralmente ligado à inflação. Portanto, é possível calcular, de maneira mais concreta, como ocorrerá a revisão do preço.

Legalidade do reajuste de aluguel

O reajuste de aluguel é permitido pela Lei do Inquilinato, de modo que a revisão é um direito do proprietário e possui respaldo legal, desde que siga as devidas indicações e não apresente uma taxa abusiva. Além disso, a alteração na mensalidade também é assegurada para imóveis residenciais e comerciais, como estabelecimentos, por exemplo.

Ainda, a Lei do Inquilinato garante a modificação somente uma vez por ano. Desse modo, não é obrigatório que seja feito, necessariamente, no início do mês, mas considera o período de 12 meses a partir da primeira mudança.

Outra cláusula legal quanto ao reajuste de aluguel é que o locador pode solicitar uma correção somente sobre o valor original da mensalidade, e sempre associado a um indicador. Com isso, se existir o interesse em aumentar o preço desassociado de um índice, é necessário aguardar o vencimento integral do contrato de locação.

Assim, é possível realizar o reajuste de aluguel anualmente para um contrato de 30 meses, por exemplo, mas a mudança de preço sem que seja associado a um indicador só poderá ser concretizada após os 30 meses.

Contudo, uma correção monetária sem o índice estaria desconsiderando esse fator, e, por isso, só pode ser feita após finalizar o contrato entre as duas partes. Ou seja, o reajuste de aluguel não é uma exigência, embora seja um direito do locador.

Como calcular o reajuste?

De modo geral, o reajuste de aluguel pode ser feito por meio de um cálculo matemático simples. Assim, basta que o proprietário avalie o índice de sua preferência e aplique o percentual previsto sobre o preço do contrato. Dessa forma, poderá encontrar o novo valor da mensalidade, de acordo com a taxa escolhida.

Na prática, basta transformar o total acumulado em números decimais, somá-lo ao total da porcentagem e multiplicar o aluguel atual. Por exemplo, considere um reajuste considerando o índice IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) a 1,82% em janeiro de 2022, além do valor acumulado em 12 meses a 16,91%.

Dessa forma, para um contrato com vencimento em fevereiro de 2022, com mensalidade inicial de R$ 1.500,00, seria possível utilizar essa porcentagem para reavaliar o preço.

Nesse caso, o cálculo deveria transformar o valor da porcentagem em decimal, passando o índice de 16,91% para 0,1691. Com isso, é possível aplicar uma multiplicação do valor por 1 + 0,1691, uma vez que 1 representa o valor integral, ou 100% do aluguel, acrescido da correção.

No exemplo, o valor do aluguel seria de R$ 1.500 multiplicado por 1,1691, resultando em R$ 1.753,65. Este seria o preço final do aluguel, considerando o índice de 12 meses.

Em resumo:

Mensalidade inicial: R$ 1.500
Valor de reajuste: 16,91% = 0,1691

Cálculo: (1+0,1691) x 1.500

Aluguel reajustado: R$ 1.753,65

O valor passa a ter validade pelo próximo ano, quando pode passar por uma nova revisão, utilizando o mesmo indicador, ou outro diferente. Ainda, caso ambas as partes entrem em acordo, existe a possibilidade de diminuir esse valor, sendo apenas uma base de cálculo para facilitar a definição da mudança.

O que não deve ser feito no reajuste do aluguel?

Embora o reajuste do aluguel seja direito do proprietário, existem algumas restrições quanto ao que pode ou não pode ser feito nessa correção. Dessa forma, essas limitações são vigentes para tornar a prática justa para ambas as partes, além de assegurar que se trata, de fato, de uma alteração para seguir os índices da inflação:

  • é proibido realizar a mudança do valor com base em outros reajustes, como o salário-mínimo, a prática deve ser pautada unicamente em índices relacionados à inflação;
  • não é permitido modificar a mensalidade sem notificar todos os envolvidos, inclusive o fiador;
  • o envolvimento da imobiliária não é obrigatório, entretanto, caso uma das partes requisite esse suporte, o responsável deve ter uma cópia do adicional ao contrato;
  • porém, o reajuste de aluguel não exige a necessidade de redigir um novo contrato e, para legalizar a operação diante dos órgãos de fiscalização, basta assinar um aditivo, que passará a ter valor legal posteriormente.

Contudo, as indicações constam, inclusive, na Lei do Inquilinato, e é recomendável que os locatários se atentem para essa questão antes da nova mensalidade entrar em vigor. Por isso, mantenha-se atento!

Cobrança de retroativo

Uma situação no reajuste de aluguel que pode ocorrer é quando o proprietário deixa de solicitar a alteração no primeiro período, mas deseja aplicá-lo posteriormente.

Por exemplo, o aniversário do contrato ocorreu em fevereiro de 2022, mas não foi feita nenhuma análise. Em junho de 2022, o locador opta por reaver o ajuste. Nesse caso, se o período de 12 meses foi cumprido, existe a possibilidade de corrigir a mensalidade.

Contudo, não é autorizada a cobrança de retroativo. Isso porque a lei entende que a mudança só passa a ser vigente para o mês subsequente, contando com o índice em seu valor mais recente. Dessa forma, o retroativo de aluguéis anteriores sem o reajuste não pode ser cobrado.

Projeto de lei 631/21

O projeto 631/21 foi apresentado em 2021 na Câmara dos Deputados, solicitando um impedimento de reajuste de aluguel até dezembro de 2022. Sendo assim, a prática seria inviabilizada em qualquer modalidade, sendo residencial, comercial ou não residencial.

Contudo, o projeto ainda não se tornou uma lei, de modo que o texto ainda está em análise. Se for aprovado, poderá ser votado no Senado e colocado em prática, com possíveis alterações.

Nesse caso, a cobrança de retroativo não apenas seria um impedimento proposto pelo projeto, como também uma restrição da própria Lei do Inquilinato.

Qual índice de reajuste é melhor?

Ainda, alguns proprietários e até mesmo inquilinos podem questionar qual o melhor índice de reajuste de aluguel. Em um primeiro momento, a Lei do Inquilinato não determina nenhum indicador específico obrigatório.

Existem algumas opções mais populares, que costumam ser escolhidas por conveniência, mas não são uma imposição legal para os locadores. Nesse caso, para escolher o melhor indicador, é importante conhecer mais sobre cada uma das principais opções, e entender o que elas consideram.

Dessa forma, será possível avaliar qual o que melhor se enquadra nas condições do proprietário e do inquilino, se for pertinente. Confira mais detalhes sobre alguns dos índices usados no reajuste de aluguel:

IGP-M

Inicialmente, o índice mais popular é o IGP-M, sigla para Índice Geral de Preços do Mercado. Este indicador é o mais popular por convenção, embora não tenha sido criado, especificamente, com este propósito. 

A métrica surgiu nos anos 40, sendo uma das mais tradicionais usadas para medir a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços, inclusive ligados ao mercado externo.

Na prática, esse índice é uma média de três outros indicadores calculados pela FGV, onde cada um apresenta um peso diferente:

  • Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): mede a variação de preços percebida pelos produtores e tem 60% de peso no IGP-M;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC): mede a variação de preços que afeta o consumidor final e tem 30% de peso;
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): mede os custos para a construção civil, dos materiais à mão de obra, e tem 10% de peso no IGP-M.

Dessa forma, caso uma das categorias apresente variações mais consideráveis, o índice também pode mudar de acordo.

No entanto, apesar da popularidade, o IGP-M passou a ser substituído pelos proprietários. Isso porque, nos últimos anos, apresentou grande alta. Em 2021, chegou a acumular mais de 30%, como apresentado pela CNN Brasil. Com isso, muitos proprietários e inquilinos passaram a utilizar outros índices de reajuste de aluguel.

IPCA

Enquanto isso, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, também é um indicador bastante utilizado no mercado. Trata-se da métrica de inflação oficial do país, e apresenta uma abrangência mais ampla, como seu nome indica.

Isso ocorre porque ele verifica a cesta de produtos e serviços de nove setores diferentes, consumidos por pessoas com renda de até 40 salários mínimos. Esta é a principal diferença entre este índice e o IGP-M. Enquanto o índice geral de preços mede os valores para produtores e para indústria, o IPCA se concentra somente na variação dos preços de produtos para pessoas físicas.

Dessa forma, ele pode refletir a realidade dos valores de maneira mais concreta, o que também pode basear melhor o reajuste de aluguel. Assim, uma vez que seu objetivo é diminuir a desvalorização do imóvel em relação à inflação, o uso do IPCA no contrato é uma prática justificável.

No entanto, assim como outros índices, também apresentou um crescimento significativo em 2021, especialmente impulsionado pela pandemia de coronavírus.

IVAR

Por fim, estreou no mercado, em 2022, o IVAR, sigla para Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. Como seu nome indica, trata-se de um novo indicador criado especialmente para reajuste de aluguel, e, segundo indicações de especialistas, o índice deverá medir o que as demais métricas deixam em segundo plano.

Uma vez que índices como o IGP-M se concentram em diferentes produtos do mercado, não existia a possibilidade de focar, especificamente, na variação dos aluguéis. Dessa forma, o IVAR surge como alternativa para a correção de valores no mercado. A medição, também feita pela Fundação Getúlio Vargas, avaliará os contratos residenciais de quatro cidades:

Além disso, grande parte dos índices informais podem utilizar a avaliação informal dos preços em plataformas de locação, para basear sua variação de forma mais concreta. No entanto, é importante destacar que o IVAR se concentra nos valores de contratos, uma vez que negociações podem alterar os preços finais, de fato, aplicados.

Ainda, outra diferença significativa é que não são considerados valores de aluguéis comerciais, apenas residenciais, pois também pode existir a variação de carteiras de grandes investidores, não sendo uma informação fácil de medir. Com isso, o IVAR se apresenta como uma alternativa ideal para reajuste de aluguel, e deve substituir outros índices nos próximos anos, tornando-se a principal escolha dos proprietários.

Posso trocar o índice do meu contrato?

Uma dúvida que pode surgir entre inquilinos é se existe a possibilidade de trocar o índice do contrato. Assim, como a alteração é direto do proprietário, muitos questionam se possuem a liberdade de propor essa troca.

No entanto, o locatário pode trocar o índice do contrato. Segundo o artigo 18 da Lei do Inquilinato, é possível inserir ou modificar a cláusula de reajuste, desde que a mudança seja feita em comum acordo entre ambas as partes.

Ou seja, a proposta de alteração do índice pode partir de ambos, e o inquilino pode fazer a sugestão de troca, embora não exista obrigação efetiva de acatar a oferta. A troca do índice é registrada em contrato, a qualquer momento, desde que acordada entre todos os envolvidos.

Dessa forma, não existe a necessidade de aguardar 12 meses para propor a troca. Contudo, vale a pena reforçar que o reajuste do aluguel deve continuar obedecendo esse período. Assim, mesmo que a troca do índice aconteça, a alteração e novos cálculos só passam a valer na data correta.

Reajuste de aluguel acima do limite? Saiba o que fazer!

Por fim, depois de conhecer mais sobre reajuste de aluguel, muitos inquilinos podem identificar uma alteração acima do limite permitido. Nesses casos, é importante saber quais as alternativas disponíveis para o locatário.

Oficialmente, a Lei do Inquilinato não estabelece um teto de alteração. No entanto, existem medidas legais que definem algumas correções como abusivas. Veja o que fazer quando identificar essa condição de reajuste de aluguel.

Carta de contraproposta de reajuste de aluguel

Antes das medidas judiciais, o inquilino pode optar por uma alternativa mais amigável, enviando uma carta de contraproposta de reajuste.

Nesse documento, considerado oficial, é possível sugerir um novo valor para alteração, descrevendo o índice utilizado ou mesmo acordando sobre o preço do cálculo. Inclusive, a carta de contraproposta também pode conter um pedido de que não seja feito o reajuste.

Por lei, o inquilino tem três meses para enviar este documento, da forma que preferir. No entanto, muitos especialistas indicam procurar um advogado especialista em direito imobiliário para escrever a carta, uma vez que ela terá validade jurídica, assim como o contrato. Contudo, o locador não possui obrigação de acatar ao pedido da carta de contraproposta, podendo manter o reajuste de aluguel anunciado inicialmente.

Ação judicial

Caso a abordagem amigável não ofereça resultados satisfatórios para ambas as partes, o inquilino pode entrar com uma ação judicial de revisão de reajuste. Dessa forma, um juiz irá considerar a situação e indicar seu parecer, como alteração abusiva ou valor considerado dentro dos limites.

Entretanto, é importante que o inquilino tenha em mente de que se trata de um processo legal oficial, e, com isso, pode demorar um determinado período de tempo para correr na justiça.

Assim, é importante contar com a representação de um profissional da área, para acompanhar cada etapa de análise e obter respaldo legal. Caso o juiz determine que o ajuste de aluguel foi abusivo e acima dos limites, será possível solicitar pagamento dos retroativos das mensalidades anteriores, pagas sob a alteração.

Com isso, o inquilino não apenas pode ter a mensalidade ajustada sob novo índice, como também receberá a diferença dos aluguéis anteriores, quitados durante o processo. No entanto, é importante reforçar que essa medida deve ser uma das últimas alternativas consideradas, e o mais recomendável é procurar resolver a questão com o proprietário.

Conclusão

Muitos inquilinos, que vivem em residências alugadas, não acompanham o reajuste de aluguel no mercado, embora esta seja uma prática essencial para os locatários. Isso porque trata-se de uma alteração que impacta diretamente a sua organização financeira, uma vez que os valores costumam ser expressivos.

Nesse caso, acompanhar essa prática permite que o inquilino se prepare adequadamente para o aumento dos preços, sem que impacte muito no seu orçamento. Além disso, mesmo que o reajuste de aluguel seja um direito do proprietário, ele também possui deveres a cumprir para com o locatário. Dessa forma, conhecer mais sobre o assunto permite estar por dentro do que pode ou não pode ser feito durante a avaliação das mensalidades.

Por fim, o reajuste de aluguel pode ser um processo amigável, com contrapropostas que sejam interessantes para ambos e mudança de índice quando pertinente. No entanto, isso só será possível se todos os envolvidos tiverem conhecimento sobre o mercado, e acompanharem as atualizações dos índices, para, então, encontrar uma solução vantajosa para o proprietário e para o inquilino.

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Perguntas Frequentes

  1. Qual foi o aumento do aluguel para 2022?

    Em março de 2022, o IGP-M acumulava 16,55% em 12 meses. Especialistas indicam que, para 2022, o aumento do aluguel seguiria essa porcentagem, caso as altas seguissem as previsões.

  2. Qual o melhor índice para corrigir contratos?

    Embora o IGP-M seja o índice mais utilizado, o indicador IVAR, criado especialmente para medir aluguéis, pode ser a melhor escolha no momento, por trazer dados mais concretos apenas sobre o setor imobiliário.

  3. Como fazer a correção de valores em contratos?

    Não existe necessidade de elaborar um novo contrato para indicar a correção, realizando somente um aditivo assinado por ambas as partes.

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