Reajuste de aluguel: qual o melhor índice, IGP-M, IPCA ou IVAR?

Conheça mais sobre a prática de reajuste de aluguel e veja como calcular com os principais índices do mercado

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Camille Guilardi

O reajuste de aluguel é uma das principais preocupações de inquilinos, e pode afetar diretamente a organização financeira do locatário. Entretanto, essa prática é comum no meio imobiliário, feita para buscar equilibrar a valorização do imóvel com a volatilidade dos preços do mercado.

Porém, o assunto pode causar dúvidas e incertezas em quem não possui nenhum conhecimento sobre como funciona essa revisão de valores. Por esse motivo, vale a pena entender melhor como funciona o reajuste de aluguel, quais os indicadores em que ele se baseia e quais as alterações que possuem respaldo legal.

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Confira mais detalhes sobre essa correção, e veja quando esperar uma mudança no valor do seu aluguel.

Como funciona o reajuste do aluguel?

O reajuste de aluguel é uma prática que consiste na atualização do valor cobrado mensalmente pelo proprietário do imóvel. Assim, essa medida é adotada para evitar a desvalorização do imóvel frente à inflação registrada no país e costuma ser feita com o auxílio de alguns indicadores.

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A correção de preços não é restrita ao mercado imobiliário, uma vez que a alta dos valores do mercado impactam todos os tipos de segmentos. No entanto, o setor de aluguéis costuma ser um dos mais afetados, pois a diferença pode ser mais perceptível para aqueles que moram em uma propriedade alugada.

Por outro lado, existem algumas características fundamentais que definem o reajuste de aluguel, para tranquilizar os inquilinos e manter algumas regras vigentes para a prática, a fim de evitar ações abusivas. Por exemplo, essa revisão ocorre em todo aniversário ou renovação do contrato de locação.

Dessa forma, é importante definir que a mudança não pode ocorrer mensalmente, por exemplo, ou no dia do pagamento do aluguel. Trata-se de uma avaliação anual, com base em informações sobre a alta nos preços do mercado.

Inclusive, outra característica do reajuste de aluguel é que ele sempre acompanha um índice de referência, geralmente ligado à inflação. Portanto, é possível calcular, de maneira mais concreta, como ocorrerá a revisão do preço.

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Legalidade do reajuste de aluguel

O reajuste de aluguel é permitido pela Lei do Inquilinato, de modo que a revisão é um direito do proprietário e possui respaldo legal, desde que siga as devidas indicações e não apresente uma taxa abusiva. Além disso, a alteração na mensalidade também é assegurada para imóveis residenciais e comerciais, como estabelecimentos, por exemplo.

Ainda, a Lei do Inquilinato garante a modificação somente uma vez por ano. Desse modo, não é obrigatório que seja feito, necessariamente, no início do mês, mas considera o período de 12 meses a partir da primeira mudança.

Outra cláusula legal quanto ao reajuste de aluguel é que o locador pode solicitar uma correção somente sobre o valor original da mensalidade, e sempre associado a um indicador. Com isso, se existir o interesse em aumentar o preço desassociado de um índice, é necessário aguardar o vencimento integral do contrato de locação.

Assim, é possível realizar o reajuste de aluguel anualmente para um contrato de 30 meses, por exemplo, mas a mudança de preço sem que seja associado a um indicador só poderá ser concretizada após os 30 meses.

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Contudo, uma correção monetária sem o índice estaria desconsiderando esse fator, e, por isso, só pode ser feita após finalizar o contrato entre as duas partes. Ou seja, o reajuste de aluguel não é uma exigência, embora seja um direito do locador.

Como calcular o reajuste?

De modo geral, o reajuste de aluguel pode ser feito por meio de um cálculo matemático simples. Assim, basta que o proprietário avalie o índice de sua preferência e aplique o percentual previsto sobre o preço do contrato. Dessa forma, poderá encontrar o novo valor da mensalidade, de acordo com a taxa escolhida.

Na prática, basta transformar o total acumulado em números decimais, somá-lo ao total da porcentagem e multiplicar o aluguel atual. Por exemplo, considere um reajuste considerando o índice IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) a 1,82% em janeiro de 2022, além do valor acumulado em 12 meses a 16,91%.

Dessa forma, para um contrato com vencimento em fevereiro de 2022, com mensalidade inicial de R$ 1.500,00, seria possível utilizar essa porcentagem para reavaliar o preço.

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Nesse caso, o cálculo deveria transformar o valor da porcentagem em decimal, passando o índice de 16,91% para 0,1691. Com isso, é possível aplicar uma multiplicação do valor por 1 + 0,1691, uma vez que 1 representa o valor integral, ou 100% do aluguel, acrescido da correção.

No exemplo, o valor do aluguel seria de R$ 1.500 multiplicado por 1,1691, resultando em R$ 1.753,65. Este seria o preço final do aluguel, considerando o índice de 12 meses.

O valor passa a ter validade pelo próximo ano, quando pode passar por uma nova revisão, utilizando o mesmo indicador, ou outro diferente. Ainda, caso ambas as partes entrem em acordo, existe a possibilidade de diminuir esse valor, sendo apenas uma base de cálculo para facilitar a definição da mudança.

O que não deve ser feito no reajuste do aluguel?

Embora o reajuste do aluguel seja direito do proprietário, existem algumas restrições quanto ao que pode ou não pode ser feito nessa correção. Dessa forma, essas limitações são vigentes para tornar a prática justa para ambas as partes, além de assegurar que se trata, de fato, de uma alteração para seguir os índices da inflação.

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  • É proibido realizar a mudança do valor com base em outros reajustes, como o salário-mínimo, a prática deve ser pautada unicamente em índices relacionados à inflação;
  • não é permitido modificar a mensalidade sem notificar todos os envolvidos, inclusive o fiador;
  • o envolvimento da imobiliária não é obrigatório, entretanto, caso uma das partes requisite esse suporte, o responsável deve ter uma cópia do adicional ao contrato;
  • porém, o reajuste de aluguel não exige a necessidade de redigir um novo contrato e, para legalizar a operação diante dos órgãos de fiscalização, basta assinar um aditivo, que passará a ter valor legal posteriormente.

Contudo, as indicações constam, inclusive, na Lei do Inquilinato, e é recomendável que os locatários se atentem para essa questão antes da nova mensalidade entrar em vigor. Por isso, mantenha-se atento!

Cobrança de retroativo

Uma situação no reajuste de aluguel que pode ocorrer é quando o proprietário deixa de solicitar a alteração no primeiro período, mas deseja aplicá-lo posteriormente.

Por exemplo, o aniversário do contrato ocorreu em fevereiro de 2022, mas não foi feita nenhuma análise. Em junho de 2022, o locador opta por reaver o ajuste. Nesse caso, se o período de 12 meses foi cumprido, existe a possibilidade de corrigir a mensalidade.

Contudo, não é autorizada a cobrança de retroativo. Isso porque a lei entende que a mudança só passa a ser vigente para o mês subsequente, contando com o índice em seu valor mais recente. Dessa forma, o retroativo de aluguéis anteriores sem o reajuste não pode ser cobrado.

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Projeto de 631/21

O projeto 631/21 foi apresentado em 2021 na Câmara dos Deputados, solicitando um impedimento de reajuste de aluguel até dezembro de 2022. Sendo assim, a prática seria inviabilizada em qualquer modalidade, sendo residencial, comercial ou não residencial.

Contudo, o projeto ainda não se tornou uma lei, de modo que o texto ainda está em análise. Se for aprovado, poderá ser votado no Senado e colocado em prática, com possíveis alterações.

Nesse caso, a cobrança de retroativo não apenas seria um impedimento proposto pelo projeto, como também uma restrição da própria Lei do Inquilinato.

Qual índice de reajuste é melhor?

Ainda, alguns proprietários e até mesmo inquilinos podem questionar qual o melhor índice de reajuste de aluguel. Em um primeiro momento, a Lei do Inquilinato não determina nenhum indicador específico obrigatório.

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Existem algumas opções mais populares, que costumam ser escolhidas por conveniência, mas não são uma imposição legal para os locadores. Nesse caso, para escolher o melhor indicador, é importante conhecer mais sobre cada uma das principais opções, e entender o que elas consideram.

Dessa forma, será possível avaliar qual o que melhor se enquadra nas condições do proprietário e do inquilino, se for pertinente. Confira mais detalhes sobre alguns dos índices usados no reajuste de aluguel:

IGP-M

Inicialmente, o índice mais popular é o IGP-M, sigla para Índice Geral de Preços do Mercado. Este indicador é o mais popular por convenção, embora não tenha sido criado, especificamente, com este propósito. 

A métrica surgiu nos anos 40, sendo uma das mais tradicionais usadas para medir a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços, inclusive ligados ao mercado externo.

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Na prática, esse índice é uma média de três outros indicadores calculados pela FGV, onde cada um apresenta um peso diferente:

  • O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): mede a variação de preços percebida pelos produtores e tem 60% de peso no IGP-M;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC): mede a variação de preços que afeta o consumidor final e tem 30% de peso;
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC): mede os custos para a construção civil, dos materiais à mão de obra, e tem 10% de peso no IGP-M.

Dessa forma, caso uma das categorias apresentar variações mais consideráveis, o índice também pode mudar de acordo.

No entanto, apesar da popularidade, o IGP-M passou a ser substituído pelos proprietários. Isso porque, nos últimos anos, apresentou grande alta. Em 2021, chegou a acumular mais de 30%, como apresentado pela CNN Brasil. Com isso, muitos proprietários e inquilinos passaram a utilizar outros índices de reajuste de aluguel.

IPCA

Enquanto isso, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, também é um indicador bastante utilizado no mercado. Trata-se da métrica de inflação oficial do país, e apresenta uma abrangência mais ampla, como seu nome indica.

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Isso ocorre porque ele verifica a cesta de produtos e serviços de nove setores diferentes, consumidos por pessoas com renda de até 40 salários mínimos. Esta é a principal diferença entre este índice e o IGP-M. Enquanto o índice geral de preços mede os valores para produtores e para indústria, o IPCA se concentra somente na variação dos preços de produtos para pessoas físicas.

Dessa forma, ele pode refletir a realidade dos valores de maneira mais concreta, o que também pode basear melhor o reajuste de aluguel. Assim, uma vez que seu objetivo é diminuir a desvalorização do imóvel em relação à inflação, o uso do IPCA no contrato é uma prática justificável.

No entanto, assim como outros índices, também apresentou um crescimento significativo em 2021, especialmente impulsionado pela pandemia de coronavírus.

IVAR

Por fim, estreou no mercado, em 2022, o IVAR, sigla para Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. Como seu nome indica, trata-se de um novo indicador criado especialmente para reajuste de aluguel, e, segundo indicações de especialistas, o índice deverá medir o que as demais métricas deixam em segundo plano.

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Uma vez que índices como o IGP-M se concentram em diferentes produtos do mercado, não existia a possibilidade de focar, especificamente, na variação dos aluguéis,

Dessa forma, o IVAR surge como alternativa justamente para a correção de valores no mercado. A medição, também feita pela Fundação Getúlio Vargas, avaliará os contratos residenciais de quatro cidades:

  • Belo Horizonte;
  • Porto Alegre;
  • Rio de Janeiro;
  • São Paulo.

Além disso, grande parte dos índices informais podem utilizar a avaliação informal dos preços em plataformas de locação, para basear sua variação de forma mais concreta. No entanto, é importante destacar que o IVAR se concentra nos valores de contratos, uma vez que negociações podem alterar os preços finais, de fato, aplicados.

Ainda, outra diferença significativa é que não são considerados valores de aluguéis comerciais, apenas residenciais, pois também pode existir a variação de carteiras de grandes investidores, não sendo uma informação fácil de medir. Com isso, o IVAR se apresenta como uma alternativa ideal para reajuste de aluguel, e deve substituir outros índices nos próximos anos, tornando-se a principal escolha dos proprietários.

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Posso trocar o índice do meu contrato?

Uma dúvida que pode surgir entre inquilinos é se existe a possibilidade de trocar o índice do contrato. Assim, como a alteração é direto do proprietário, muitos questionam se possuem a liberdade de propor essa troca.

No entanto, o locatário pode trocar o índice do contrato. Segundo o artigo 18 da Lei do Inquilinato, é possível inserir ou modificar a cláusula de reajuste, desde que a mudança seja feita em comum acordo entre ambas as partes.

Ou seja, a proposta de alteração do índice pode partir de ambos, e o inquilino pode fazer a sugestão de troca, embora não exista obrigação efetiva de acatar a oferta. A troca do índice é registrada em contrato, a qualquer momento, desde que acordada entre todos os envolvidos.

Dessa forma, não existe a necessidade de aguardar 12 meses para propor a troca. Contudo, vale a pena reforçar que o reajuste do aluguel deve continuar obedecendo esse período. Assim, mesmo que a troca do índice aconteça, a alteração e novos cálculos só passam a valer na data correta.

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Reajuste acima do limite? Saiba o que fazer!

Por fim, depois de conhecer mais sobre reajuste de aluguel, muitos inquilinos podem identificar uma alteração acima do limite permitido. Nesses casos, é importante saber quais as alternativas disponíveis para o locatário.

Oficialmente, a Lei do Inquilinato não estabelece um teto de alteração. No entanto, existem medidas legais que definem algumas correções como abusivas.

Veja o que fazer quando identificar essa condição de reajuste de aluguel:

Carta de contraproposta de reajuste de aluguel

Antes das medidas judiciais, o inquilino pode optar por uma alternativa mais amigável, enviando uma carta de contraproposta de reajuste.

Nesse documento, considerado oficial, é possível sugerir um novo valor para alteração, descrevendo o índice utilizado ou mesmo acordando sobre o preço do cálculo. Inclusive, a carta de contraproposta também pode conter um pedido de que não seja feito o reajuste.

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Por lei, o inquilino tem três meses para enviar este documento, da forma que preferir. No entanto, muitos especialistas indicam procurar um advogado especialista em direito imobiliário para escrever a carta, uma vez que ela terá validade jurídica, assim como o contrato. Contudo, o locador não possui obrigação de acatar ao pedido da carta de contraproposta, podendo manter o reajuste de aluguel anunciado inicialmente.

Ação judicial

Caso a abordagem amigável não ofereça resultados satisfatórios para ambas as partes, o inquilino pode entrar com uma ação judicial de revisão de reajuste. Dessa forma, um juiz irá considerar a situação e indicar seu parecer, como alteração abusiva ou valor considerado dentro dos limites.

Entretanto, é importante que o inquilino tenha em mente de que se trata de um processo legal oficial, e, com isso, pode demorar um determinado período de tempo para correr na justiça.

Assim, é importante contar com a representação de um profissional da área, para acompanhar cada etapa de análise e obter respaldo legal. Caso o juiz determine que o ajuste de aluguel foi abusivo e acima dos limites, será possível solicitar pagamento dos retroativos das mensalidades anteriores, pagas sob a alteração.

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Com isso, o inquilino não apenas pode ter a mensalidade ajustada sob novo índice, como também receberá a diferença dos aluguéis anteriores, quitados durante o processo. No entanto, é importante reforçar que essa medida deve ser uma das últimas alternativas consideradas, e o mais recomendável é procurar resolver a questão com o proprietário.

Conclusão

Muitos inquilinos, que vivem em residências alugadas, não acompanham o reajuste de aluguel no mercado, embora esta seja uma prática essencial para os locatários. Isso porque trata-se de uma alteração que impacta diretamente a sua organização financeira, uma vez que os valores costumam ser expressivos.

Nesse caso, acompanhar essa prática permite que o inquilino se prepare adequadamente para o aumento dos preços, sem que impacte muito no seu orçamento. Além disso, mesmo que o reajuste de aluguel seja um direito do proprietário, ele também possui deveres a cumprir para com o locatário. Dessa forma, conhecer mais sobre o assunto permite estar por dentro do que pode ou não pode ser feito durante a avaliação das mensalidades.

Por fim, o reajuste de aluguel pode ser um processo amigável, com contrapropostas que sejam interessantes para ambos e mudança de índice quando pertinente. No entanto, isso só será possível se todos os envolvidos tiverem conhecimento sobre o mercado, e acompanharem as atualizações dos índices, para, então, encontrar uma solução vantajosa para o proprietário e para o inquilino.

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Perguntas Frequentes

  1. Qual foi o aumento do aluguel para 2022?

    Em março de 2022, o IGP-M acumulava 16,55% em 12 meses. Especialistas indicam que, para 2022, o aumento do aluguel seguiria essa porcentagem, caso as altas seguissem as previsões.

  2. Qual o melhor índice para corrigir contratos?

    Embora o IGP-M seja o índice mais utilizado, o indicador IVAR, criado especialmente para medir aluguéis, pode ser a melhor escolha no momento, por trazer dados mais concretos apenas sobre o setor imobiliário.

  3. Como fazer a correção de valores em contratos?

    Não existe necessidade de elaborar um novo contrato para indicar a correção, realizando somente um aditivo assinado por ambas as partes.

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