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O que é caução? Entenda como funciona e quais suas vantagens!

Entenda o que é caução, como essa garantia funciona, além de conferir os detalhes e vantagens de escolher a modalidade para realizar a sua locação!

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Camille Guilardi Estagiária de Finanças e Investimento

Muitas pessoas interessadas em alugar um imóvel podem se perguntar o que é caução. Afinal, essa é uma das formas mais conhecidas de garantia, por conta da sua acessibilidade e praticidade. É comum que as relações de locação apresentem algumas exigências, a fim de trazer segurança para os envolvidos e formalizar a operação.

Além disso, esses requisitos também podem ser utilizados como alternativa para a resolução de pendências que envolvam o imóvel, sem que se comprometa a situação financeira do locatário. No entanto, determinadas opções podem ser restritas ao contratante, que deve buscar outras possibilidades para assegurar as condições de locação.

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Por esse motivo, vale a pena entender o que é caução, uma das maneiras mais simples de oferecer garantia durante a negociação. Conheça as modalidades e especificações dessa forma de pagamento prévio, além de conferir as vantagens e desvantagens de uma das alternativas de segurança mais utilizadas no país.

O que é caução?

O caução aluguel, ou depósito caução, é uma segurança locatícia, onde o locatário fornece um determinado valor financeiro para garantir as condições de locação, caso ocorra algum imprevisto com os pagamentos. Usualmente, o valor corresponde a um determinado número de mensalidades, ou um percentual determinado pela imobiliária, se não for o caso de um contrato de locação particular.

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O significado do termo caução é cautela, ou precaução, e indica o objetivo do conceito. Com ele, o locatário pode trazer maior segurança para o locador, principalmente no caso de impossibilidade de cumprir com as obrigações de locação.

Embora a adoção de fiador seja uma das alternativas mais utilizadas e acessíveis, por não ser necessário desembolsar nenhum valor antecipado, nem todas as pessoas possuem um contato que se enquadre no perfil. Nesse caso, para não perder o acordo, surgiram outras opções, como o pagamento em dinheiro, que ajuda a definir o que é caução.

Além de não apresentar requisitos prévios, essa modalidade também possui uma característica de destaque, que é a devolução do valor ao final do contrato. Assim, se não houver nenhum imprevisto com os pagamentos ou com o próprio imóvel, a responsável ou o dono do imóvel retornam o caução integral, com correção, para o locatário.

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Atenção

No Brasil, essa possibilidade pode ser aplicada no aluguel de residências e imóveis comerciais.

Quais os tipos de caução existentes?

A definição de o que é caução também traz duas modalidades distintas que dividem essa opção de pagamento, de acordo com as suas características. Confira mais detalhes sobre quais os tipos existentes e como eles se qualificam:

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Caução real

O caução real busca incluir todas as formas de garantia real dentro do pagamento, cumprindo as determinações específicas informadas pelo devedor antes do depósito. Dessa forma, o valor será direcionado somente para esses casos, bem como assume o caráter de indenização apenas para as condições assumidas.

Se ocorrer uma situação que não se enquadre no acordo, o valor não poderá ser direcionado para esse cenário, de ambos os lados. Para quem está aprendendo o que é caução e considera utilizar essa alternativa para assegurar uma locação, existem outros exemplos que se enquadram na garantia real, como:

  • hipoteca, com garantia de imóvel;
  • penhor, com garantia de um bem móvel.

Nesse caso, os itens são convertidos em dinheiro para quitar a indenização necessária no caso de imprevistos na locação.

Outro exemplo é o cheque caução, que só pode ser descontado no caso de descumprimento de acordo. Porém, tornou-se uma modalidade menos utilizada, sendo mais comum o pagamento em dinheiro ou com garantia de imóvel.

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Caução fidejussório

Essa modalidade se vale de todas as formas de garantia fidejussória, ou seja, quando uma terceira pessoa se responsabiliza pela dívida. Aceitando, assim, assumi-la no caso do devedor deixar de cumprir com as suas obrigações.

A categoria se assemelha com o conceito de fiador, por exemplo. No entanto, em vez de comprometer o imóvel associado ao nome do titular, existe o comprometimento de pagamento em dinheiro.

Essa é uma garantia pessoal, pois existe o compromisso assumido com uma pessoa física, sem a oferta de um bem como caução. Por conta disso, traz alguns requisitos para ser válido, como a necessidade de ter um imóvel registrado em nome, ou crédito aprovado.

Normalmente, a caução de fidejussório é um cheque preenchido e assinado pelo titular. O cálculo de devolução costuma ser feito com base no valor de três aluguéis, e não pode ser descontado por outros motivos que não seja a sua finalidade descrita em contrato. Ademais, caso o cheque seja descontado sem autorização entre as partes, a justiça pode ser acionada.

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Como funciona utilizar o depósito caução?

Ainda, para entender o que é caução, vale a pena entender como esse conceito funciona. Primeiramente, seu principal objetivo é diminuir o risco de não pagamento por parte do devedor no contrato de locação de um imóvel. Assim, se existir a quebra de acordo, o caução é acionado como garantia, e o dono do imóvel é restituído. O valor é utilizado, portanto, para:

  • vistoriar o imóvel e verificar se o mesmo está sendo devolvido conforme os laudos;
  • ou, caso o locatário se recuse a devolvê-lo nas condições, o valor pasa a ser aplicado para atender essa demanda.

Antes da assinatura do contrato de locação, ambas as partes determinam os acordos e as finalidades da garantia. Em seguida, o locatário realiza o depósito do valor, que é depositado numa conta conjunta. Ele só pode ser sacado com autorização de ambas as partes, locador e locatário.

Além disso, é comum que a imobiliária atue como mediadora dessa negociação e administre o valor. Nesse caso, é importante saber o que é caução, para se certificar dos direitos em relação ao devedor.

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Dicas

Importante lembrar que se a garantia não precisar ser utilizada e o contrato for encerrado, o dono do imóvel deverá devolver o valor integralmente, corrigido com juros, para o locatário.

Quando o caução pode ser usado?

Inicialmente, o uso do caução deve ser descrito em contrato por ambas as partes. Geralmente, as definições constam no documento entregue ao locatário antes do início da moradia.

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Esse documento apresenta todos os detalhes sobre a negociação, bem como as cláusulas que estabelecem o uso, e também devolução, do valor obtido como segurança. Assim, pessoas que avaliam a possibilidade de usar o caução em sua locação devem conhecer essas definições, uma vez que a garantia também é uma segurança para elas:

1- Pagamento de aluguel

Embora possa existir autonomia nessa decisão, é comum que o caução seja acionado quando o locatário deixa de pagar o aluguel.

Se a inadimplência prosseguir por mais de três meses, ocorre o encerramento antecipado do contrato e o caução cobre o prejuízo do locador. No entanto, outras ocasiões também pode solicitar que a garantia seja utilizada, como falta de pagamento de uma única parcela.

Ademais, a reposição desse valor, caso não seja utilizado integralmente, costuma não acontecer, mas também pode ser combinado entre as partes, desde que ambas concordem.

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2- Mau uso

Se for constatado o mau uso do imóvel, com ações que causem prejuízos para o local ou para o dono, a garantia também pode ser utilizada. Existem algumas condições naturais que desgastam o imóvel locado, principalmente por ações da natureza ou de uso durante o cotidiano.

Contudo, se for constatado mau uso por negligência, onde os danos poderiam ter sido evitados, o caução é utilizado para cobrir essas ocorrências.

3- Multas

Muitos imóveis de locação estão localizados em condomínios, por exemplo, que constam no nome do proprietário do imóvel. Nesse caso, se o locatário receber uma multa, ela pode ser direcionada ao locador, o que atribui prejuízo a ele.

As negociações podem prever que o devedor realize o pagamento da multa, mas, se isso não acontecer, o caução é utilizado para cobrir essa despesa. Usualmente, essa alternativa se torna a última opção buscada pelas partes, uma vez que a situação pode ser resolvida de maneira amigável.

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No entanto, o total é usado, justamente, para trazer maior segurança para os envolvidos se não houver um acordo firmado para resolver multas e outros custos adicionais que sejam direcionados ao locador.

4- Entrega do imóvel

Por fim, a entrega do imóvel, que acompanha o fim do contrato, é acompanhada de uma vistoria, realizada pela imobiliária ou por uma companhia terceirizada relacionada ao proprietário. Essa atividade consta quais as avarias e outras condições que o imóvel apresenta, desde mudanças e desgastes, até prejuízos maiores.

Assim, antes de encerrar a locação, é responsabilidade do locatário arrumar os requisitos apontados pela vistoria. Caso não queira realizar o pagamento antes da entrega, existe a possibilidade de usar o caução para esse fim. Dessa forma, o valor cobre as possíveis reformas para ajustar marcas de uso, como pintura e desgastes.

Vale a pena utilizar o caução como garantia?

Saber o que é caução e utilizá-lo para a locação de imóveis, ou outros serviços, pode ser uma alternativa vantajosa para o inquilino. Isso porque ela permite maior autonomia para o inquilino, sem necessidade de atender às burocracias que acompanham assinatura de contrato com fiador.

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Ainda, o dinheiro é devolvido ao final da locação, se todas as exigências forem cumpridas, de modo que não seja um gasto sem retorno futuro. No entanto, existe a necessidade de levantar o caução correspondente, que pode representar um valor considerável.

Dessa forma, é importante avaliar as condições do locatário e as demais alternativas. Quanto à flexibilidade e praticidade, o caução é uma opção viável, que oferece segurança tanto para o contratante, quanto para o locador.

Garantias locatícias

Além de aprender o que é caução, também é interessante conferir as demais garantias locatícias, especialmente para expandir o leque de possibilidades antes de contratar um serviço. Confira os principais pagamentos disponíveis para contratos de aluguel:

  • fiador: modalidade mais tradicional do mercado, não exige gastos no início do contrato e é rápido. O fiador dá a garantia comprobatória do responsável, oferecendo o seu imóvel como garantia para assumir eventuais despesas e falta de pagamento, entretanto, não é todo mundo que possui um fiador pois as condições incluem renda suficiente, nome limpo e imóvel na mesma cidade;
  • título de capitalização: atua como um investimento, onde a instituição bancária faz a garantia do aluguel, assim, todos os meses o locatário faz o pagamento de uma taxa, depois de comprar o título. Esse dinheiro fica emprestado ao banco pelo período de locação mas pode ser retirado no final do contrato.

Qual o valor da caução?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o valor máximo que pode ser cobrado como garantia é o equivalente a 3 meses de aluguel. Um dos elementos mais importantes na hora de conferir o que é caução e como ele funciona é o seu valor, que será cobrado antes da autorização do aluguel.

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No entanto, muitas pessoas podem ter dúvidas quanto ao funcionamento desta taxa, uma vez que existe autonomia para a imobiliária ou o dono do imóvel cobrarem diferentes referências.

Contudo, a determinação descrita pela lei 8.245/1991 indica que o valor não pode ultrapassar o total de três meses de mensalidade, já indicadas pelo locador. Essa limitação existe para evitar cobranças abusivas, além de delimitar o caução a um total justo para ambas as partes.

Como funciona o seguro caução?

Por fim, uma submodalidade dessa garantia locatícia é o seguro caução, uma forma de pagamento que também pode oferecer praticidade para o contratante. Como seu nome indica, essa segurança é contratada a partir de uma seguradora, e funciona como um serviço de apólice convencional.

Nesse caso, a mediadora especializada se compromete a ressarcir o locador em caso de inadimplência, em troca da contratação do seguro e eventual pagamento mensal, conforme negociação. Contudo, é importante reforçar que ele funciona por meio da contratação de uma apólice de seguro, de modo que as negociações são feitas junto da empresa, sem tanta autonomia direta para o locador.

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Ao final do contrato, o caução não é devolvido ao inquilino, por se tratar de uma segurança oferecida pela companhia, enquanto o locador realiza a contratação de um serviço. O mesmo se aplica, por exemplo, em um seguro de vida. Mesmo que ele não seja usado, o valor não retorna para o contratante.

Assim, caso existam inadimplências ou a falta de pagamento, a seguradora assume a responsabilidade, e pode até mesmo realizar a quitação da mensalidade. No entanto, a mediadora também pode optar por acionar a justiça caso não receba o valor posteriormente.

Conclusão

Muitas pessoas acreditam que esse conceito é simples, mas não conhecem os detalhes que definem o que é caução. Com isso, deixam de se atentar a elementos fundamentais na hora de realizar uma garantia locatícia para alugar um imóvel, ou mesmo outros serviços.

Por esse motivo, é importante entender as nuances que definem essa alternativa de pagamento, bem como ela funciona e quais os componentes que acompanham a prática. Dessa forma, o locatário pode tomar uma decisão mais acertada quanto às suas condições e às vantagens que terá com essa ou outra segurança no pagamento.

Por fim, depois de entender o que é caução e como ele funciona, vale a pena considerar a possibilidade de garantia ao alugar um imóvel, pois ela traz mais autonomia e segurança para os envolvidos. Entretanto, analise sempre todas as suas opções para saber qual se encaixa melhor na sua organização financeira!

Perguntas Frequentes

  1. O que é um caução no aluguel?

    O caução no aluguel é uma garantia locatícia, que exige o pagamento antecipado de um valor, que funciona como segurança para ambas as partes.

  2. Como funciona a Lei do Caução?

    O artigo 38 da Lei do Inquilinato prevê que a caução em dinheiro está limitada a três meses de aluguel. O valor deve ser pago pelo locatário ou por um terceiro, que não seja fiador.

  3. Quando a caução é devolvida?

    A devolução da caução não tem prazo determinado por lei, mas costuma acontecer quando o contrato de locação se encerra, caso não existam pendências ou exigências a serem cumpridas.

  4. Quando posso usar a caução do aluguel?

    A caução pode ser usada caso o locatário deixe de pagar o aluguel, e também para cobrir qualquer dano por mau uso, pagamento de multas por quebra de contrato e possíveis reformas necessárias. 

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  1. Planalto. “Lei 8.245”. Link.
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