Empréstimo com garantia de imóveis: O que é? Como funciona? Como solicitar?

Entenda como funciona o empréstimo com garantia de imóvel, suas diferenças da hipoteca, se pode ser contratado por negativados, tem boas taxas de juros e como é a sua contratação.

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Mariana Vieira

Se você está em busca de uma contratação de crédito, seja para quitar suas dívidas, viajar ou abrir um negócio, o melhor a ser feito é buscar condições mais vantajosas e alinhadas com seu orçamento mensal.

Pensando nisso, será que o empréstimo com garantia de imóvel seria uma boa opção para você?

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Primeiramente, para responder essa pergunta e, principalmente, contratar qualquer tipo de empréstimo, é essencial entender como ele funciona, suas particularidades, vantagens e desvantagens.

Por isso, elaboramos este conteúdo completo para responder todas as suas perguntas sobre empréstimos com garantia de imóvel. 

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Com esse material, você poderá comparar as condições do mercado e fazer uma boa escolha para organizar suas finanças. Boa leitura!

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito que, como o próprio nome diz, aceita um bem como garantia do pagamento do valor solicitado, sendo, nesse caso, um imóvel.

Ele é muito utilizado em outros países e também é conhecido como home equity, refinanciamento ou CGI, que seria a sigla para Crédito com Garantia de Imóvel.

Como existe uma garantia de valor conhecido para o pagamento, esse tipo de empréstimo tende a oferecer condições de contratação muito mais vantajosas.

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Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Quando você decide contratar esse tipo de empréstimo você precisará deixar como garantia algum imóvel, residencial ou não – depende dos critérios da instituição financeira.

Durante todo o período em que a dívida do empréstimo não for quitada, o imóvel pertencerá à instituição financeira que lhe concedeu o crédito, mas fique tranquilo(a) que você ainda poderá usar o seu imóvel normalmente, seja para uso próprio ou de terceiros, incluindo aluguel.

O que não é permitido é vender ou trocar o imóvel durante a permanência do contrato mas, a partir do momento em que as parcelas forem todas quitadas, você poderá fazer com ele o que bem desejar.

Importante mencionar que, caso haja inadimplência por parte do tomador de crédito, o imóvel será tomado pela instituição financeira e, possivelmente, leiloado para pagar a dívida que foi formada.

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Quais são suas vantagens e desvantagens?

A perspectiva de ter uma taxa de juros mais baixa é muito vantajosa! E, entendendo que a garantia do imóvel reduz o risco de inadimplência para a instituição financeira que oferece o crédito, tudo faz mais sentido, certo?

Mas essa não é a única vantagem que podemos listar, então, vamos organizar as informações.

Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel

  • taxa de juros mais baixas;
  • plano de parcelas mais alongado, diminuindo o valor mensal abatido;
  • valores de empréstimos podem ser maiores, até 60% do valor do imóvel dado em garantia, com o estabelecimento de teto máximo por cada instituição financeira;
  • não existe destinação fixa para o empréstimo concedido, ou seja, é possível utilizar o dinheiro para quitar despesas mais caras, fazer investimentos na carreira, viajar ou, tudo ao mesmo tempo.

Além disso, também é importante listar quais são as desvantagens ou dificuldades que o tomador de crédito vai ter que superar para a contratação desse tipo de empréstimo.

Desvantagens do empréstimo com garantia de imóvel

  • necessidade de comprovação de renda, mesmo com a indicação de um imóvel como garantia;
  • restrição de uma operação única por imóvel;
  • impossibilidade de usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para abater ou quitar as parcelas;
  • pagamento para empresa terceirizada responsável pela avaliação do imóvel ofertado como garantia.

Depois de avaliar suas particularidades e condições de contratação, você acha que o refinanciamento é uma boa opção de empréstimo para sua demanda?

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Então, é hora de entender como é feita a contratação, certo?

Quais as condições para a contratação?

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem negociar um empréstimo com garantia nas instituições financeiras. Para isso, é preciso fazer a comprovação de renda que, aliás, também pode somar os rendimentos de PF e PJ.

Como existe a garantia do imóvel, o nome negativado no mercado não é um critério de exclusão para a contratação do empréstimo, nem o fato de não ter relacionamento bancário prévio com a instituição.

Mas, é claro, esses são fatores que podem influenciar nas condições do empréstimo com garantia de imóvel, seja na quantia liberada, seja na taxa de juros praticada para seu perfil.

Como é feita a contratação do empréstimo com garantia de imóvel?

Como toda contratação de empréstimo, existem alguns procedimentos e comprovações que precisam ser feitos antes da liberação do crédito, em especial a etapa de avaliação do imóvel.

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Para entender como será o processo e estimar o tempo até o que recurso esteja disponível para o uso, podemos analisar suas etapas.

1ª etapa: Simulação do empréstimo com garantia de imóvel

As melhores empresas de empréstimo já oferecem essa etapa da contratação de forma 100% online, o que ajuda a fazer a comparação entre as condições de contratação.

O interessado em contratar o crédito vai informar o valor desejado, a estimativa de quanto o imóvel em garantia custa e dados para contato.

2ª etapa: Envio da documentação necessária para análise

Após a avaliação inicial, a instituição vai pedir novas documentações para dar prosseguimento ao processo. Se o imóvel está no nome de uma terceira pessoa, por exemplo, seu aval pode ser requerido nessa etapa.

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Os documentos mais comuns de serem solicitados nessa etapa são:

  • proposta de crédito que normalmente é feita no sistema online da instituição;
  • RG;
  • CPF;
  • comprovante de residência;
  • registro do estado civil;
  • comprovante de renda como extratos bancários dos últimos 6 meses, declaração do Imposto de Renda ou holerite da empresa em que trabalha;
  • matrícula do imóvel que será dado em garantia;
  • IPTU;
  • declaração de inexistência de débitos condominiais.

3ª etapa: Avaliação do imóvel e aprovação do crédito

Realiza-se uma avaliação técnica no imóvel para confirmar seu valor como garantia. Essa é a etapa que valida o empréstimo. 

4ª etapa: Trâmites jurídicos

Nessa etapa, a instituição avalia os documentos solicitados, inclusive comprovante de renda do tomador de crédito, assim como as demais certidões e dados para a formalização do contrato.

Quais as principais instituições que oferecem o empréstimo com garantia de imóvel?

Bancos e fintechs, que são empresas que desenvolvem soluções inovadoras para o mercado financeiro, precisam ser aprovadas pelo Banco Central para ofertar esse tipo de crédito com garantia.

Além disso, as principais instituições financeiras também podem ter condições de contratação diferentes para cada um de seus segmentos de correntistas, por isso, é importante consultar cada um deles.

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Banco do Brasil

É possível solicitar um refinanciamento no BB de até 3 milhões de reais e pagar em 240 meses. As prestações são fixas e possuem desconto, caso pagas antecipadamente.

bcredi

A bcredi é uma fintech que oferece o home equity com taxa de 0,99% ao mês + IPCA, que é um indicador financeiro que acompanha o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

Ademais, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser pago em até 180 meses e liberado até 4 milhões de reais.  

Bradesco

Quem optar por fazer o home equity no banco Bradesco vai usar a linha chamada Credimóvel Bradesco.

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Nela, o empréstimo pode chegar a 60% do valor do imóvel e o prazo para pagamento em até 180 meses, com parcelas decrescentes.

Caixa Econômica Federal

O refinanciamento da Caixa tem o nome de Crédito Imóvel Próprio e é ofertado para pessoas físicas, com 240 meses para pagar e com o limite em 50% do valor do bem colocado como garantia.

Creditas

A fintech Creditas oferece o home equity de até 3 milhões, com a taxa a partir de 0,75% ao mês e prazo de 60 a 240 meses. 

Itaú

No Itaú, o empréstimo com garantia de imóvel só está disponível para os clientes Personnalité, com opção de empréstimo no valor de até 60% do bem e até 10 anos para pagar em parcelas decrescentes.

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Para os correntistas dos demais segmentos, a opção de empréstimo com garantia é associado ao investimento existente no banco e somente mediante aprovação.

Se quiser conhecer melhor o refinanciamento Itaú, leia o artigo: Empréstimo com garantia de imóvel Itaú: saiba como funciona.

Santander

Chamado Usecasa, a linha de crédito pode ser solicitada com imóveis a partir de 70 mil reais, taxas a partir de 1% ao mês e até 20 anos para quitar o contrato.

Também há outros bancos e fintechs que oferecem essa modalidade de empréstimo, assim como outras linhas de crédito. Assim, é preciso avaliar quais os pontos são mais relevantes para a sua contratação.

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CashMe

Nessa fintech do grupo Cyrela, as taxas começam em 0,85% + IPCA ao mês, com até 240 meses (20 anos) para pagar.

Além disso, o processo de empréstimo é 100% online, contando com assessoria personalizada.

Sicoob

O programa Credimepi do Sicoob promete as menores taxas e custo reduzido. O prazo máximo para o empréstimo é de 120 meses.

Outras dúvidas

Qual tipo de imóvel é aceito?

As restrições podem variar conforme a política comercial da instituição mas, no geral, imóveis residenciais, comerciais, novos, usados, financiados ou quitados podem ser aceitos. O status da averbação também é indiferente na maioria das negociações.

Existe alguma particularidade para os imóveis financiados?

Para imóveis financiados, a maioria das instituições pede que pelo menos 50% do financiamento já esteja quitado.

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É possível usar o mesmo imóvel para solicitar mais de um empréstimo com garantia?

Não. Atualmente, o imóvel só pode ser usado para uma solicitação de um empréstimo com garantia.

O imóvel precisa estar habitado pelo titular do empréstimo?

Não só não é obrigatório, como existem instituições financeiras que aceitam, inclusive, imóveis comerciais como garantia. Por isso, se o tomador de crédito detiver mais de um imóvel, ou até mesmo alugá-los para terceiros, pode prosseguir com a solicitação de contratação naturalmente.

O imóvel colocado em garantia precisa ser de propriedade do contratante do crédito?

Não. Porém, o dono do imóvel precisa participar do processo de contratação apresentando as documentações necessárias e indicando seu aval para a negociação.

Existe alguma restrição de uso do valor?

Não. Diferentemente do financiamento de imóvel ou veículo, o contratando pode utilizar o recurso para outros fins, como: capital de giro para a empresa, quitar empréstimos mais caros, viagem, casamento, reformas, etc.

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Quais cuidados eu devo tomar ao contratar um empréstimo com garantia de imóvel?

Se podemos citar alguns cuidados, o ideal é começar fazendo uma análise da sua situação econômica atual. Você também pode listar seus critérios para a escolha e completar sua avaliação com algumas perguntas, como:

  • qual é o seu orçamento mensal e sua capacidade para arcar com uma nova parcela?
  • se vai usar o valor do empréstimo para quitar despesas mais caras, quanto você precisa para a liquidação integral do contrato atual?
  • qual seria o tempo para a liberação do crédito na instituição financeira escolhida? Ele seria o suficiente para resolver sua demanda?
  • é necessário contratar seguros ou outros serviços da instituição para ter o crédito liberado?
  • existem outros custos envolvidos na contratação como é o caso da avaliação do imóvel?
  • quando e como é preciso pagar por essa avaliação técnica e jurídica do imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel também pode ser transferido de uma instituição para outra usando a portabilidade, e isso não impede que o bem seja alugado ou vendido durante o processo.

No caso da venda, no entanto, é preciso regularizar a situação ou transferir a dívida para o novo proprietário.

Há uma preocupação natural dos tomadores de crédito que as instituições financeiras têm interesse em tomar seus imóveis. Entretanto, no caso de inadimplência das parcelas, existe um processo de renegociação eficiente.

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Todavia, somente depois das tratativas formais de cobrança é que o imóvel iria à leilão. De todo modo, enquanto isso não acontecesse, os custos condominiais e tributos ficariam por conta do banco, ou seja, não é vantajoso para ele que chegue a esse ponto, certo?

Além disso, ele precisaria aguardar até dois leilões para recuperar o valor da dívida e, se ela não fosse atingida pelos lances do evento, aí sim, a instituição financeira passaria ter a posse definitiva do bem.

Conclusão sobre o empréstimo com garantia de imóvel

Agora você já sabe que o empréstimo com garantia de imóvel é uma opção vantajosa tanto para o contratante quanto para o banco, que pode praticar juros mais baixos e atrair mais interessados no crédito.

Contudo, assim como todo empréstimo, vale uma contratação cuidadosa e depois de muito estudo sobre suas economias pessoais e do país. Dessa forma, sempre compare todas as opções e avalie bem antes de decidir se essa modalidade é a melhor para você.

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