Empréstimo com garantia de imóvel: entenda como ele funciona

Melissa Nunes
Melissa Nunes
Pessoa fazendo empréstimo com garantia de imóvel
Entenda como funciona o empréstimo com garantia de imóvel, suas diferenças da hipoteca, se pode ser contratado por negativados, tem boas taxas de juros e como é a sua contratação.

Empréstimo com garantia de imóvel: entenda como ele funciona

 

Quando a contratação de crédito é inevitável, o melhor a ser feito é buscar condições mais vantajosas e alinhadas com seu orçamento mensal. Pensando nisso, será que o empréstimo com garantia de imóvel seria uma boa opção para você?

Primeiramente, para responder essa pergunta e, principalmente, contratar qualquer tipo de empréstimo, é essencial entender como ele funciona, suas particularidades, vantagens e desvantagens.

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Por isso, elaboramos este conteúdo completo para responder todas as suas perguntas sobre empréstimos com garantia de imóvel. 

Com esse material, você poderá comparar as condições do mercado financeiro e fazer uma boa escolha para organizar suas finanças. Boa leitura!

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O que é empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito prevista na Lei Nº 9.514. E, como o próprio nome diz, aceita um bem para viabilizar a concessão do valor solicitado com a promessa de pagamento.

Ele é muito utilizado em outros países e também é conhecido como home equity, refinanciamento ou CGI, que seria a sigla para Crédito com Garantia de Imóvel.

Como existe uma garantia de valor conhecido para o pagamento, esse tipo de empréstimo tende a oferecer condições de contratação muito mais vantajosas.

Por que sua taxa de juros costuma ser menor que outros empréstimos? 

É inquestionável que a taxa de juros mais baixa para esse tipo de empréstimo configura uma de suas principais e melhores vantagens, mas você sabe porque é possível praticá-la?

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A resposta está no risco da inadimplência, afinal de contas, os bancos também consideram o Indicador de Custos de Crédito (ICC) para compor sua taxa de juros ofertada. Nele, estão inclusos:

  • custo de captação, que pode ser entendido como o valor pago para estimular investidores a aplicar dinheiro na instituição;
  • estimativa de inadimplência, que é o risco do tomador de crédito não pagar o empréstimo;
  • despesas administrativas;
  • tributos e Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que é um valor pago mensalmente pelas instituições financeiras participantes de acordo com o volume de depósitos recebidos em investimentos que possuem sua cobertura;
  • margem financeira do ICC, que compreende o valor a ser pago aos investidores e outras finalidades.

A grande questão é que, com a inadimplência alta, essa estimativa ganha um peso maior nos cálculos e a taxa de juros dos empréstimos não fica tão atraente.

A menos, é claro, que exista uma contrapartida que diminua esse risco, certo? É o que acontece nos empréstimos com garantia de imóvel ou consignado, por exemplo.

Empréstimo com garantia de imóvel é o mesmo que hipoteca?

Essa é uma dúvida comum, mas a resposta é não. 

Apesar de terem algumas semelhanças, como a garantia de um bem, juros baixos e prazos longos, essas modalidades se diferenciam, principalmente, porque, no empréstimo, acontece a alienação fiduciária. Isso quer dizer que o imóvel fica no nome do credor, enquanto na hipoteca, o imóvel fica no nome do dono.

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A hipoteca também é bastante burocrática e, por isso, tem perdido a popularidade nos últimos anos.

Quais as condições para sua contratação?

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem negociar um empréstimo com garantia nas instituições financeiras. Para isso, é preciso fazer a comprovação de renda que, aliás, também pode somar os rendimentos de PF e PJ.

Além disso, cada instituição moldará suas condições para contratação considerando a legislação vigente. Para facilitar, vamos listar as principais dúvidas e respostas sobre o processo de análise.

Qual tipo de imóvel é aceito?

As restrições podem variar conforme a política comercial da instituição mas, no geral, imóveis residenciais, comerciais, novos, usados, financiados ou quitados podem ser aceitos. O status da averbação também é indiferente na maioria das negociações.

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Existe alguma particularidade para os imóveis financiados?

Para imóveis financiados, a maioria das instituições pede que pelo menos 50% do financiamento já esteja quitado.

O imóvel precisa estar habitado pelo titular do empréstimo?

Não é obrigatório, por isso, se ele detiver mais de um imóvel, ou até mesmo alugá-los para terceiros, pode prosseguir com a solicitação do home equity.

O imóvel colocado em garantia precisa ser de propriedade do contratante do crédito?

Não. Porém, o dono do imóvel precisa participar do processo de contratação apresentando as documentações necessárias e indicando seu aval para a negociação.

Existe alguma restrição de uso do valor?

Diferentemente do financiamento de imóvel ou veículo, o contratando pode utilizar o recurso para outros fins, como: capital de giro para a empresa, quitar empréstimos mais caros, viagem, casamento, reformas, etc.

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Que condições o contratante precisa cumprir para ter o empréstimo liberado?

Primeiramente, a instituição financeira fará uma análise de crédito, e, assim, você saberá se se enquadra nas condições da empresa. Depois, ela solicitará outros documentos.

Todavia, como existe a garantia do imóvel, o nome negativado no mercado não é um critério de exclusão para a contratação do empréstimo, nem o fato de não ter relacionamento bancário prévio com a instituição.

Mas, é claro, esses são fatores que podem influenciar nas condições do empréstimo com garantia de imóvel, seja na quantia liberada, seja na taxa de juros praticada para seu perfil. Ou seja, entre as cotações que você vai fazer, coloque a instituição financeira que você tem conta corrente na lista.

É possível usar o mesmo imóvel para solicitar mais de um empréstimo com garantia?

Na atualidade, o imóvel só pode ser usado para uma solicitação de um empréstimo com garantia. No entanto, em entrevista ao jornal O Estado de São Paulo (Estadão) em fevereiro de 2020, o então diretor do Banco Central Otávio Damaso afirmou que a instituição estuda excluir esse impedimento.

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Dúvidas solucionadas? Então, agora é o momento de fazer um comparativo entre as vantagens e desvantagens dessa modalidade de crédito.

Quais são suas vantagens e desvantagens?

A perspectiva de ter uma taxa de juros mais baixa é muito vantajosa! E, entendendo que a garantia do imóvel reduz o risco de inadimplência para a instituição financeira que oferece o crédito, tudo faz mais sentido, certo?

Mas essa não é a única vantagem que podemos listar, então, vamos organizar as informações.

Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel

  • taxa de juros mais baixas;
  • plano de parcelas mais alongado, diminuindo o valor mensal despendido;
  • valores de empréstimos podem ser maiores, até 60% do valor do imóvel dado em garantia, com o estabelecimento de teto máximo por cada instituição financeira;
  • não existe destinação fixa para o empréstimo concedido, ou seja, é possível utilizar o dinheiro para quitar despesas mais caras, fazer investimentos na carreira, viajar ou, tudo ao mesmo tempo.

Além disso, também é importante listar quais são as desvantagens ou dificuldades que o tomador de crédito vai ter que superar para a contratação desse tipo de empréstimo.

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Desvantagens do refinanciamento

  • necessidade de comprovação de renda, mesmo com a indicação de um imóvel como garantia;
  • restrição de uma operação única por imóvel;
  • impossibilidade de usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para abater ou quitar as parcelas;
  • pagamento para empresa terceirizada responsável pela avaliação do imóvel ofertado como garantia.

Depois de avaliar suas particularidades e condições de contratação, você acha que o refinanciamento é uma boa opção de empréstimo para sua demanda?

Então, é hora de entender como é feita a contratação, certo?

Como é feita a contratação do empréstimo com garantia de imóvel?

Como toda contratação de empréstimo, existem alguns procedimentos e comprovações que precisam ser feitos antes da liberação do crédito, em especial a etapa de avaliação do imóvel.

Para entender como será o processo e estimar o tempo até o que recurso esteja disponível para o uso, podemos analisar suas etapas.

1ª etapa: Simulação do empréstimo com garantia de imóvel

As melhores empresas de empréstimo já oferecem essa etapa da contratação de forma 100% online, o que ajuda a fazer a comparação entre as condições de contratação.

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O interessado em contratar o crédito vai informar o valor desejado, a estimativa de quanto o imóvel em garantia custa e dados para contato.

2ª etapa: Envio da documentação necessária para análise

Após a avaliação inicial, a instituição vai pedir novas documentações para dar prosseguimento ao processo. Se o imóvel está no nome de uma terceira pessoa, por exemplo, seu aval pode ser requerido nessa etapa.

Os documentos mais comuns de serem solicitados nessa etapa são:

  • proposta de crédito que normalmente é feita no sistema online da instituição;
  • RG;
  • CPF;
  • comprovante de residência;
  • registro do estado civil;
  • comprovante de renda como extratos bancários dos últimos 6 meses, declaração do Imposto de Renda ou holerite da empresa em que trabalha;
  • matrícula do imóvel que será dado em garantia;
  • IPTU;
  • declaração de inexistência de débitos condominiais.

3ª etapa: Avaliação do imóvel e aprovação do crédito

Realiza-se uma avaliação técnica no imóvel para confirmar seu valor como garantia. Essa é a etapa que valida o empréstimo. 

4ª etapa: Trâmites jurídicos

Nessa etapa, a instituição avalia os documentos solicitados, inclusive comprovante de renda do tomador de crédito, assim como as demais certidões e dados para a formalização do contrato.

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Com todos esses elementos conferidos e liberados, é feita a emissão do contrato e o reconhecimento da autenticidade das assinaturas em um cartório.

Depois de todos esses passos, a empresa libera o recurso na conta corrente indicada pelo cliente e as parcelas começam a ser direcionadas para seu pagamento.

Recomendamos que as primeiras etapas desse processo sejam repetidas em diferentes instituições para avaliar qual delas oferece as melhores condições para o refinanciamento.

Veja a seguir algumas delas que você pode consultar.

Quais as principais instituições que oferecem essa modalidade?

Bancos e fintechs, que são empresas que desenvolvem soluções inovadoras para o mercado financeiro, precisam ser aprovadas pelo Banco Central para ofertar esse tipo de crédito com garantia.

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Além disso, as principais instituições financeiras também podem ter condições de contratação diferentes para cada um de seus segmentos de correntistas, por isso, é importante consultar cada um deles.

Banco do Brasil

É possível solicitar um refinanciamento no BB de até 3 milhões de reais e pagar em 240 meses. As prestações são fixas e possuem desconto, caso pagas antecipadamente.

bcredi

A bcredi é uma fintech que oferece o home equity com taxa de 0,99% ao mês + IPCA, que é um indicador financeiro que acompanha o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

Ademais, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser pago em até 180 meses e liberado até 4 milhões de reais.  

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Bradesco

Quem optar por fazer o home equity no banco Bradesco vai usar a linha chamada Credimóvel Bradesco.

Nela, o empréstimo pode chegar a 60% do valor do imóvel e o prazo para pagamento em até 180 meses, com parcelas decrescentes.

Caixa Econômica Federal

O refinanciamento da Caixa tem o nome de Crédito Imóvel Próprio e é ofertado para pessoas físicas, com 240 meses para pagar e com o limite em 50% do valor do bem colocado como garantia.

Creditas

A fintech Creditas oferece o home equity de até 3 milhões, com a taxa a partir de 0,84% ao mês. 

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Itaú

No Itaú, o empréstimo com garantia de imóvel só está disponível para os clientes Personnalité, com opção de empréstimo no valor de até 60% do bem e até 10 anos para pagar em parcelas decrescentes.

Para os correntistas dos demais segmentos, a opção de empréstimo com garantia é associado ao investimento existente no banco e somente mediante aprovação.

Se quiser conhecer melhor o refinanciamento Itaú, leia o artigo: Empréstimo com garantia de imóvel Itaú: saiba como funciona.

Santander

Chamado Usecasa, a linha de crédito pode ser solicitada com imóveis a partir de 70 mil reais, taxas a partir de 1% ao mês e até 20 anos para quitar o contrato.

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Também há outros bancos e fintechs que oferecem essa modalidade de empréstimo, assim como outras linhas de crédito. Assim, é preciso avaliar quais os pontos são mais relevantes para a sua contratação.

CashMe

Nessa fintech do grupo Cyrela, as taxas começam em 0,79% ao mês + IPCA, com até 240 meses (20 anos) para pagar.

Além disso, o processo de empréstimo é 100% online, contando com assessoria personalizada.

Sicoob

O programa Credimepi do Sicoob promete as menores taxas e custo reduzido. O prazo máximo para o empréstimo é de 120 meses.

Quais os cuidados para contratar um empréstimo com garantia?

Se podemos citar alguns cuidados, o ideal é começar fazendo uma análise da sua situação econômica atual. Você também pode listar seus critérios para a escolha e completar sua avaliação com algumas perguntas, como:

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  • qual é o seu orçamento mensal e sua capacidade para arcar com uma nova parcela?
  • se vai usar o valor do empréstimo para quitar despesas mais caras, quanto você precisa para a liquidação integral do contrato atual?
  • qual seria o tempo para a liberação do crédito na instituição financeira escolhida? Ele seria o suficiente para resolver sua demanda?
  • é necessário contratar seguros ou outros serviços da instituição para ter o crédito liberado?
  • existem outros custos envolvidos na contratação como é o caso da avaliação do imóvel?
  • quando e como é preciso pagar por essa avaliação técnica e jurídica do imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel também pode ser transferido de uma instituição para outra usando a portabilidade, e isso não impede que o bem seja alugado ou vendido durante o processo.

No caso da venda, no entanto, é preciso regularizar a situação ou transferir a dívida para o novo proprietário.

Há uma preocupação natural dos tomadores de crédito que as instituições financeiras têm interesse em tomar seus imóveis. Entretanto, no caso de inadimplência das parcelas, existe um processo de renegociação eficiente.

Todavia, somente depois das tratativas formais de cobrança é que o imóvel iria à leilão. De todo modo, enquanto isso não acontecesse, os custos condominiais e tributos ficariam por conta do banco, ou seja, não é vantajoso para ele que chegue a esse ponto, certo?

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Além disso, ele precisaria aguardar até dois leilões para recuperar o valor da dívida e, se ela não fosse atingida pelos lances do evento, aí sim, a instituição financeira passaria ter a posse definitiva do bem.

Conclusão sobre o empréstimo com garantia de imóvel

Agora você já sabe que o empréstimo com garantia de imóvel é uma opção vantajosa tanto para o contratante quanto para o banco, que pode praticar juros mais baixos e atrair mais interessados no crédito.

Contudo, assim como todo empréstimo, vale uma contratação cuidadosa e depois de muito estudo sobre suas economias pessoais e do país. Dessa forma, sempre compare todas as opções e avalie bem antes de decidir se essa modalidade é a melhor para você.

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