Contrato de aluguel: entenda como ele pode evitar complicações no futuro

Veja nosso guia completo sobre contrato de aluguel e saiba porque é importante conhecer os direitos e deveres como inquilino e proprietário.

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Ana Júlia Ramos

Contrato de aluguel: entenda suas características e como ele pode evitar complicações no futuro

O contrato de aluguel é um dos documentos mais importantes na locação de um imóvel, e conhecer suas características pode evitar uma série de problemas no futuro.

Afinal, como diversos outros registros, esse documento também possui algumas burocracias que visam garantir os direitos do inquilino, e também do proprietário.

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No entanto, deixar de revisar corretamente as cláusulas ou tirar todas as dúvidas pode trazer complicações, inclusive financeiras.

Por isso, o iDinheiro preparou um guia completo com tudo que você precisa saber antes de assinar o seu contrato de aluguel.

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Vamos lá?

O que é o contrato de aluguel?

A princípio, quando duas partes fecham um acordo, é necessário estabelecer uma declaração por escrito de todas as vontades e interesses negociados entre elas.

Esse documento, então, passa a ter validade jurídica, com o objetivo de assegurar o direito de todos os envolvidos de maneira legal e regulamentada.

Basicamente, este é o conceito amplo de contrato. Trata-se de uma declaração autenticada, firmando um acordo perante a lei e todas as suas particularidades.

Nesse caso, o contrato de aluguel nada mais é que um documento que regulariza uma operação no setor imobiliário, mais especificamente a locação de um imóvel.

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Esse registro deve seguir as normas regidas pela Lei n° 8245/91, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, responsável pela regulação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais.

Isso significa que um contrato de aluguel precisa basear sua composição em algumas resoluções legais, para ter validade jurídica.

Além disso, esse documento precisa apresentar determinadas características, que atestam sua qualidade de convênio, como ser:

  • bilateral: ambas as partes são beneficiadas;
  • oneroso: envolve pagamentos;
  • consensual: as partes assinam de acordo, por livre e espontânea vontade;
  • comutativo: as obrigações de ambas as partes são equivalentes;
  • não solene: pode ser feito de forma livre, desde que siga a Lei do Inquilinato.

As cláusulas e outros elementos podem variar de acordo com cada locação e necessidade das partes, mas é fundamental que todos os detalhes constem no registro, mesmo que tenham sido combinados verbalmente.

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Por fim, é importante que o contrato seja autenticado em cartório, para reconhecer sua legalidade.

Duas pessoas apertam a mão em sinal de acordo. Em cima da mesa tem um contrato e uma miniatura de casa
Contrato de aluguel é um acordo entre as partes

O contrato de aluguel é obrigatório?

Um contrato é a manifestação escrita de um acordo entre duas partes, que passa a ter validade jurídica. No entanto, ele não é obrigatório, embora seja altamente recomendável.

No momento da locação do imóvel, é possível que inquilino e proprietário concordem a partir de um trato verbal, por exemplo.

Desde que todos os encargos e responsabilidades fiscais sejam devidamente cumpridos, esse acordo informal pode ser colocado em prática.

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Entretanto, sem um contrato de aluguel, nenhuma das partes recebe respaldo jurídico, ou podem recorrer às autoridades superiores em casos de necessidade.

Por exemplo, se o locatário deixar de pagar o aluguel ou as contas do apartamento, ou se o proprietário realizar um despejo não informado com antecedência.

Nesses casos, não é possível acionar nenhum tipo de esfera legal, por não existir um documento que comprove o acordo e todas as cláusulas combinadas.

O documento vale para qualquer tipo de imóvel?

É mais comum a solicitação de um contrato de aluguel em dois tipos de locações: a residencial e a comercial.

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No aluguel residencial, esse documento inclui cláusulas específicas para fins de moradia do locatário e dependentes, em casas ou apartamentos, por exemplo.

Enquanto isso, a locação comercial pode incluir:

  • galpões;
  • prédios;
  • salões;
  • galerias;
  • cômodos;

Nesse caso, o aluguel seria para fins de comércio, como vendas ou prestação de serviços.

Como o contrato é um documento com possibilidade de sustentação em diferentes casos, outros tipos de locação também conseguem utilizar essa manifestação de forma válida.

Entretanto, no setor de locação imobiliária, a categoria mais comum são contratos de aluguel residencial.

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Quais direitos e deveres do inquilino e proprietário devem constar no contrato de locação do imóvel?

Para um contrato de aluguel ter validade, ele deve respeitar o princípio da bilateralidade. Ou seja, as partes devem ter os mesmos direitos e deveres, sem cláusulas abusivas ou obrigações unilaterais.

A Lei do Inquilinato estabelece algumas cláusulas que podem constar nesse documento, como uma forma de orientar sua elaboração.

No entanto, existem direitos e deveres básicos que os envolvidos devem respeitar, e que também precisam integrar o acordo de locação.

Por isso, confira a seguir algumas dessas principais determinações de locadores e locatários que devem constar no contrato.

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Direitos e deveres do inquilino

O inquilino, e seus dependentes, podem solicitar algumas garantias na hora de assinar o contrato, mas também precisam cumprir todos os deveres estipulados. 

Direitos

É direito do inquilino receber o imóvel em boas condições de moradia, inclusive com o laudo de vistoria da residência.

Ele deverá receber todas as chaves de acesso, e ter garantido que os requisitos básicos para habitação estejam funcionando, como:

  • energia elétrica;
  • encanamentos;
  • segurança da estrutura;

Além disso, é direito do inquilino não pagar pelas taxas administrativas e encargos fiscais, como impostos referentes ao imóvel. Ele também não deverá arcar com eventuais reformas ou solicitações do condomínio, se for o caso.

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Quanto à questão financeira, o inquilino tem direito de ter todos os valores especificados no momento do contrato, como o valor do aluguel e taxas adicionais necessárias.

Também é assegurado seu direito de não arcar com custos que não tenham sido incluídos no documento, como reajustes fora do prazo.

Além disso, o locatário e seus dependentes não podem sofrer despejo repentino, sem prévio aviso judicial e pagamento de todas as garantias.

Deveres

Por outro lado, o inquilino tem o dever de zelar pela integridade do imóvel. Ou seja, mantê-lo em boas condições de moradia e convivência social. Ao final do contrato, também deverá entregar a residência conforme laudo de vistoria inicial.

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O inquilino também deverá arcar com todos os gastos referentes ao imóvel, como contas de:

  • luz;
  • água;
  • internet;
  • condomínio;
  • estacionamento;
  • gás.

Inclusive, o proprietário pode solicitar no contrato de aluguel que o inquilino altere o nome do titular dessas contas para o seu nome, tornando-se inteiramente responsável pelos pagamentos.

Ele também deve cumprir com suas obrigações financeiras quanto ao aluguel, cumprindo as datas de vencimento e possíveis multas.

No caso de desejo do locador em vender ou utilizar o imóvel, o inquilino deve respeitar essa resolução, desde que devidamente informada.

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Direitos e deveres do proprietário

Enquanto isso, o proprietário do imóvel que será alugado também possui direitos e deveres a cumprir com o inquilino, garantindo uma boa estadia e relação entre as partes.

Direitos

O proprietário tem o direito de receber as mensalidades de aluguel e eventuais custos que estejam descritos previamente em contrato.

Também deverá constar seu direito em realizar reajustes de acordo com o mercado imobiliário.

Ao final do contrato, o proprietário deverá receber o imóvel em boas condições, e não deverá arcar com eventuais reformas, como pinturas e reparos.

Além disso, o locador também tem o direito de requisitar o imóvel, para realização de venda ou moradia, desde que informe previamente o inquilino e cumpra todos os prazos estabelecidos.

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Inclusive, o proprietário pode solicitar uma visita ao imóvel a qualquer momento, e tem o direito de visitar e vistoriar a propriedade, a partir de aviso prévio ao inquilino, que não pode barrar sua entrada.

Deveres

Por outro lado, o proprietário deve custear todas as taxas administrativas e encargos tributários referentes ao imóvel.

Ele também deverá pagar eventuais seguros e reformas propostas pelo condomínio, se for o caso.

Ainda, o locador também tem o dever de manter uma boa relação com o inquilino, e oferecer assistência sempre que necessário. Por isso, é importante acrescentar no contato informações e orientações de contato.

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Como é feita a renovação do contrato de aluguel?

No momento da elaboração do contrato de aluguel, as partes podem combinar um período de validade para a locação.

Geralmente, esse prazo é de 12 meses, também podendo ser de 24 ou 36, a combinar entre proprietário e inquilino.

Assim, quando o período do fim do contrato estiver próximo, uma das partes pode entrar em contato com a outra, ou com a imobiliária, e informar o interesse em renovar o acordo.

Dessa forma, o contrato de aluguel poderá ter renovação por um novo período, que também fica a critério das partes.

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Entretanto, a não ser que informem o interesse de prorrogação automática para o locador ou a empresa mediadora com antecedência, é necessário requerer manualmente a renovação da locação.

Caso contrário, o inquilino poderá sofrer ordem de despejo dentro do prazo indicado.

Além disso, a renovação do contrato também pode incluir ou retirar cláusulas, reajustar valores e adicionar novas determinações, desde que de comum acordo.

Como ocorre o reajuste do preço do aluguel?

Uma das maiores preocupações dos inquilinos é o aumento do preço do aluguel, que costuma ser anual.

Isso porque essa correção acompanha os índices do mercado, com diferentes objetivos, como diminuir a desvalorização do imóvel ou compensar a inflação.

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No entanto, é importante lembrar que o reajuste do preço do aluguel também deve constar no contrato. Caso contrário, o proprietário não pode solicitar esse aumento.

Geralmente, se utiliza o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), mas também existe a possibilidade de tomar como base outras relações informadas pelo Banco Central.

Inclusive, o órgão disponibiliza uma ferramenta para calcular a previsão de reajuste de acordo com o período do contrato de aluguel.

Assim, embora o proprietário não saiba qual será o índice no momento de renovação do contrato, é essencial acrescentar esse acontecimento nas cláusulas.

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Uma vez incluído, o reajuste passa a ser um direito do locador, desde que cumpra o que foi estipulado no momento do acordo.

pessoa usa calculadora para avaliar o reajuste dos preços no contrato de aluguel de imóvel
O reajuste do aluguel deve estar previsto em contrato

Veja o que diz a Lei do Inquilinato para situações especiais da relação entre o inquilino e o proprietário do imóvel

De fato, cada contrato de aluguel é único, pois é elaborado para atender as necessidades de cada parte, em diferentes situações.

E, mesmo que a Lei do Inquilinato ofereça orientações para compor esse documento da maneira mais completa possível, podem existir circunstâncias excepcionais de locação.

Por isso, essa regulamentação buscou determinar uma série de normas, para tentar compreender o maior número de condições e eventualidades.

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Confira a partir de agora algumas das principais circunstâncias que podem acontecer durante um período de locação, e o que a lei diz sobre elas.

Quando o proprietário pode solicitar o imóvel?

Embora o contrato de aluguel determine que o proprietário forneça o imóvel para o inquilino durante determinado período de tempo, também é um direito do locador solicitá-lo de volta.

Se isso acontecer antes do fim do prazo estipulado, ocorre a chamada quebra de contrato.

Assim, existe a orientação para que as partes incluam uma cláusula que determine a multa que deverá ser paga nessas ocasiões. Inclusive, isso é válido tanto para o locador, quanto para o locatário.

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Dessa forma, todos os envolvidos têm seus direitos resguardados legalmente e não saem no prejuízo.

No caso do proprietário, é seu direito solicitar o imóvel a qualquer momento, mas é necessário informar o motivo.

Usualmente, esse requerimento ocorre em situações de interesse de venda do imóvel, seja pelo locador ou pela proposta de terceiros.

Entretanto, a Lei do Inquilinato determina que a oferta também deve ser feita ao locatário atual. Ou seja, o proprietário também deve propor a compra do imóvel para o inquilino.

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Assim, se o inquilino recusar, o proprietário pode seguir com a venda e requerer a desocupação do local.

Além disso, também é possível solicitar o imóvel no caso de moradia, tanto pelo próprio locador, quanto por herdeiros e dependentes.

Qual prazo para o inquilino desocupar o imóvel?

Se o proprietário solicitar o imóvel com objetivo de venda ou moradia, o inquilino terá 90 dias para realizar a desocupação.

Esse prazo começa a valer a partir do informe oficial do locador, inclusive para as autoridades competentes, uma vez que o locatário conta com a proteção do contrato de aluguel.

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No entanto, se o período do acordo se encerrar, e não existir interesse em prorrogação, o inquilino terá 30 dias para sair.

Esse vencimento também se aplica para o caso de aluguel atrasado ou outras pendências financeiras que representem quebra de contrato.

Quem é o responsável pelo pagamento do condomínio? E o IPTU?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário pode estabelecer no contrato quem será o responsável pelo pagamento de encargos tributários e taxas adicionais, como:

  • condomínio;
  • IPTU;
  • aluguel de estacionamento;
  • multas eventuais do condomínio, que não sejam oriundas de reformas.

Geralmente, é o inquilino que deve realizar a quitação desses débitos, mas apenas se constar em uma das cláusulas do documento.

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No caso do IPTU, o proprietário continua sendo responsável pelo imóvel. Nesse caso, se o inquilino não realizar o pagamento, a prefeitura irá multar o titular da propriedade.

Entretanto, acrescentar essa determinação no contrato de aluguel oferece uma maior segurança para o locador, no caso de multas por inadimplência ou quebra de contrato.

Por isso, é importante definir o responsável antes de fechar negócio, para não haver complicações fiscais no futuro.

Quem deve arcar com as despesas de manutenção preventiva e emergencial do imóvel em um contrato de aluguel?

Em um primeiro momento, o locador deverá fornecer um imóvel em boas condições de moradia. Ou seja, deverá arcar com todas as reformas e despesas de manutenção, como:

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  • telhas quebradas;
  • infiltrações;
  • vazamento de gás;
  • pisos quebrados;
  • paredes rachadas.

No entanto, após a mudança do inquilino, toda e qualquer reforma feita no imóvel será de responsabilidade dele. Mesmo reparos emergenciais devem ser custeados pelo locatário.

A não ser, é claro, que exista uma cláusula no contrato de aluguel garantindo que o proprietário assuma esses gastos no futuro.

Enquanto isso, é importante lembrar que o locador tem o dever de arcar com taxas administrativas e outros custos que não tenham relação com o imóvel.

Por exemplo, o condomínio terá que realizar uma reforma emergencial, e para isso, acrescentará uma taxa adicional na próxima cobrança.

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Nesse caso, é responsabilidade do proprietário pagar esse valor, pois não é uma manutenção relacionada à residência alugada.

E no caso de reformas para melhorias?

Algumas pessoas compram apartamento como investimento e, por isso, os colocam à disposição sob gestão de imobiliárias.

Dessa forma, não é incomum que os inquilinos encontrem apartamentos sem nenhuma benfeitoria, como a ausência de armários embutidos, por exemplo.

Nesse caso, o inquilino pode optar por usar móveis avulsos (que não são instalados na infraestrutura), ou, fazer um acordo complementar com o proprietário do imóvel onde o valor investido nos itens planejados sejam abatidos no aluguel.

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Assim, as duas partes saem ganhando, afinal, o apartamento fica mais bem equipado para o morador atual, e também mais valorizado para o proprietário.

O proprietário pode cobrar juros e multa em caso de atraso no pagamento do aluguel?

A Lei do Inquilinato não determina nenhum valor específico para cobrança de juros e multa. No entanto, deixa claro que o locatário deve fazer o pagamento do aluguel de maneira pontual no prazo estipulado.

Ou seja, autoriza a cobrança de juros e multa no caso de atrasos.

Geralmente, a multa determinada é de 10% sobre a quantia em atraso, além de 1% de juros moratórios ao dia.

No entanto, todas essas informações precisam constar no contrato, ou o proprietário não terá direito a aplicar penalidades financeiras.

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O que diz a lei sobre as garantias locatícias no contrato de aluguel?

No momento da locação, é comum que as imobiliárias, junto com os proprietários, exijam uma forma de garantia do inquilino.

Trata-se de uma maneira de assegurar ambas as partes financeiramente, além de estipular uma reserva para o futuro.

Assim, a maioria das imobiliárias oferecem a opção de fiador ou caução.

No caso do caução, geralmente o valor que precisa ser adiantado no momento de assinar o contrato deve ser de 3 parcelas do aluguel.

Essa quantia deverá ficar retida durante o período de locação, e é devolvida ao inquilino no final do prazo.

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Enquanto isso, o fiador é um indivíduo que assume as obrigações financeiras de outra pessoa. Nesse caso, ele se responsabiliza pelo inquilino no caso de atraso em pagamentos e outras situações financeiras.

Apesar da Lei do Inquilinato assegurar essas e outras possibilidades, como seguro fiança, por exemplo, o proprietário não tem obrigação de aceitá-las. Por exemplo, o locador tem o direito de recusar a opção de caução, e aceitar apenas fiador.

No entanto, o regimento diz que só pode existir a cobrança de uma garantia locatícia. Assim, se o proprietário exigir mais de uma fiança, ela poderá ser nula.

O contrato de aluguel precisa ter a assinatura de testemunhas?

É comum que documentos jurídicos oficiais possuam a assinatura de testemunhas. Por isso, é comum que surja a dúvida dessa necessidade para contratos de aluguel.

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A maioria dos modelos tradicionais dessas declarações dispõe de local para assinatura de terceiros, que não sejam o proprietário e o inquilino.

No entanto, não existe nenhuma norma que torne isso uma obrigação.

Por outro lado, autenticar documentos oficiais com a presença de testemunhas pode fazer a diferença nos tribunais.

Caso seja necessário, ambas as partes terão uma maior segurança se existirem declarantes para atestar o momento do acordo.

Por que é importante conhecer os detalhes de um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um documento que garante o cumprimento de todos os direitos e deveres das partes envolvidas.

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Por isso, mesmo que não seja obrigatório para concretizar a locação, é extremamente indicado elaborar essa declaração e autenticá-la em cartório.

Dessa forma, é possível estabelecer todas as cláusulas de modo que elas atendam às necessidades específicas do proprietário e do inquilino.

Além disso, conhecer mais sobre como funciona o contrato de aluguel é fundamental para ter uma maior autonomia nessas negociações.

Afinal, como inquilino, você possui direitos garantidos por lei, que são ainda mais assegurados quando registrados em um documento.

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E, enquanto proprietário, é possível ter uma maior segurança jurídica e estabelecer uma boa relação com o locatário.

Sendo assim, é interessante não apenas formular um contrato de aluguel, mas certificar-se de ler todas as cláusulas e conhecer a Lei do Inquilinato antes de fechar negócio. Isso irá aumentar suas garantias e proporcionar uma boa experiência com locações.

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