Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2022? Passo a passo!

Veja como declarar cotas, rendimentos, direitos de subscrição e lucros ou prejuízos em vendas de FIIs!

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Melissa Nunes

Para quem é investidor de bolsa, saber como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda é importante, caso você tenha esse tipo de ativo na carteira. E saiba que a Receita Federal vai esperar sua declaração, pois, se negociou produtos em bolsa de valores, está obrigado a declarar.

A expectativa é que mais de 34,1 milhões de declarações do IR sejam recebidas em 2022. O prazo de entrega vai de 7 de março a 29 de abril, por isso, é importante não perder tempo e se informar sobre os detalhes.

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Por isso, neste post vamos apresentar como você deve fazer a declaração de fundos imobiliários, tanto do saldo de cotas, como rendimentos e lucros ou prejuízos. Continue a leitura!

Preciso declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda?

Sim! Na verdade, todo investimento negociado em bolsa de valores exige que você preste contas à Receita, pois esse é um dos fatores de obrigatoriedade.

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Por isso, se você comprou ou vendeu FIIs, é preciso saber como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda corretamente, a fim de colocar todas as informações necessárias nos campos certos e evitar cair na malha fina por falta de atenção ou conhecimento.

Fundo imobiliário paga Imposto de Renda?

Aqui, a resposta é: depende. Na prática, os rendimentos ganhos dos fundos imobiliários são isentos de IR. Porém, o lucro sobre a venda de cotas valorizadas sofre tributação Veja os detalhes a seguir.

Tributação dos fundos imobiliários

Para começar, saiba que o IR incide sobre os FIIs somente na hora que você vende o ativo da sua carteira. Ou seja, você negocia uma ou mais cotas e precisa pagar o imposto sobre elas. Esse é o momento em que você aufere o chamado ganho líquido, isto é, o lucro sem o desconto dos impostos. Por isso, é aplicada a alíquota de 20% sobre a valorização do ativo comercializado.

Aliás, diferentemente das ações, os fundos imobiliários não têm a isenção em vendas de até R$ 20 mil no mês. Quer dizer, se você vendeu alguma cota, precisa pagar o imposto.

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No entanto, ele deve ser feito logo no mês seguinte por meio de um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). O prazo é o último dia útil do mês posterior ao do ganho obtido. Por exemplo, se você lucrou R$ 1.000 com a venda de cotas de FII em agosto, terá até 30 de setembro para fazer o recolhimento do imposto (1.000 x 0,20 = R$ 200 de imposto).

No entanto, se, antes disso, você obteve algum prejuízo, pode compensar as perdas com esse ganho. Assim, não terá tributos a pagar. Porém, essa compensação pode ser feita apenas com outros fundos imobiliários e deve sempre ser declarada anualmente (veja como fazer isso mais adiante).

Ainda, existem os casos dos rendimentos dos FIIs. Então, se, em 2021, você manteve a sua carteira intacta, sem vender nenhum ativo, não terá imposto a pagar.

Em serumo:

  • só há pagamento de imposto na venda de cotas com lucro;
  • a alíquota é de 20% sobre o lucro da operação;
  • o imposto deve ser pago via DARF, recolhido pelo próprio investidor até o último dia útil do mês seguinte à venda;
  • prejuízos podem ser compensados, desde que sejam apenas de fundos imobiliários;
  • rendimentos de FIIs são isentos de imposto de renda.

Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2022?

O primeiro passo para fazer a sua declaração dos FIIs é reunir todos os Informes de Rendimento gerados pelas instituições financeiras, corretoras de valores e administradoras dos fundos. Em geral, esses informes chegam no seu e-mail ou são disponibilizados em sites específicos, sendo que alguns poucos ainda vêm pelo correio.

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Caso não tenha recebido no seu e-mail, descubra quem é a entidade que administra seus fundos imobiliários (você encontra essa informação no RI do fundo) e entre em contato para pedir seus informes.

Ainda assim, é válido ter um controle pessoal por planilha ou outro método. Dessa forma, você pode conferir se os informes estão corretos ou contestar incoerências.

Agora, veja como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2022, passo a passo.

Como declarar fundos imobiliários em custódia

Os valores em custódia são aqueles que ainda estão na sua carteira. No caso do IR 2022, são as cotas que ainda estavam com você até 31 de dezembro de 2021.

Para esses ativos, você deve cumprir o seguinte passo a passo:

  1. no programa IRPF 2022, entre na ficha “Bens e direitos” para declarar o valor em custódia, também chamado de valor de posição ou de aquisição;
  2. clique em “Novo” para fazer uma entrada ou “Editar”, caso já tenha declarado suas cotas anteriormente;
  3. selecione o grupo “07 – Fundos” e o código “03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)”;
  4. verifique se você é titular do fundo ou se é de algum dependente, e se a localização é o Brasil. Por padrão, está definido como titular e Brasil;
  5. digite o CNPJ do fundo imobiliário. Se tiver alguma dúvida, basta conferir o Informe de Rendimentos;
  6. insira os seguintes dados no campo “Discriminação” conforme exemplo na imagem abaixo.
captura de tela do programa IRPF 2022, mostrando como declarar fundos de investimento imobiliário no imposto de renda

Finalmente, informe o valor investido em 2020, caso já tivesse cotas em custódia (esse valor é preenchido automaticamente para quem começa na declaração pré-preenchida), e o valor total do investimento em 2021, sem considerar a valorização das cotas. Caso não tenha comprado mais nada, apenas repita o valor.

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captura de tela do programa IRPF 2022, mostrando como declarar o valor investido em fundos de investimento imobiliário

Para ir mais rapidamente ao próximo passo, você pode usar o botão “Informar Rend. Isento”, que vai direto para a aba de rendimentos isentos, onde será informado o total de rendimentos recebidos no ano anterior.

Como declarar recibos de subscrição de fundos imobiliários

Se você é investidor de FIIs, teve direito e entrou em alguma subscrição em 2021 que não foi integralizada até o fim do ano, provavelmente tem, em carteira, ativos com códigos que terminam em 12 ou 13. Neste caso, eles precisam ser declarados separadamente, mas de forma muito semelhante.

Assim, escolha o grupo “99 – Outros Bens e Direitos” e o código “99 – Outros bens e direitos”. Na discriminação, use o exemplo da imagem abaixo para o seu preenchimento:

captura de tela do programa IRPF 2022 mostrando como declarar recibos de subscrição de FIIs

Por fim, deixe “Situação em 31/12/2020” zerada e insira o valor total pago pelas cotas no campo ao lado.

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Como declarar rendimentos de fundos imobiliários

Neste campo, você irá informar os recebimentos mensais pagos pelos FIIs, que são isentos de imposto de renda, mas precisam ser declarados. O valor total deve vir no informe enviado pelas administradoras dos fundos e é esse valor que vai constar na sua declaração.

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Atenção

Em 2022, a Receita Federal disponibilizou a declaração pré-preenchida que já traz informações de rendimentos, porém, elas vieram como Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva. Portanto, fique atento e faça o ajuste para a aba correta, em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

  1. acesse a ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”;
  2. clique em “Novo” para inserir uma entrada;
  3. selecione o código “26 – Outros”;
  4. escolha se o rendimento está ligado a investimentos do titular ou dependente (como filhos, por exemplo);
  5. informe o CNPJ e o nome do fundo, e não da administradora (o CNPJ já vem preenchido, caso você tenha cadastrado as cotas anteriormente e usado o botão “Informar Rend. Isento”);
  6. descreva como o exemplo na imagem abaixo e informe o valor total recebido (conforme seu informe de rendimentos).
captura de tela do programa IRPF 2022 mostrando como declarar rendimentos de fundos imobiliários no imposto de renda

Como declarar venda de fundos imobiliários

Finalmente, se você vendeu cotas de fundos imobiliários em 2021, deve informar à Receita o resultado dessas operações, seja ele lucro ou prejuízo. Além disso, tenha em mãos quaisquer DARFs que foram pagas nessas operações para informar o imposto pago.

Aqui, o ideal é que você já tenha esse controle de lucros e prejuízos separados por mês, assim, é só informar o total. Caso não tenha anotado, volte nas notas de corretagens das operações e faça as contas.

Depois, fazer essa declaração não é difícil, basta executar os seguintes passos:

  1. acesse a ficha “Renda variável” e selecione a opção “Operações em FII ou Fiagro”, que aparecerá em seguida;
  2. escolha entre as abas “Titular” ou “Dependentes”;
  3. digite os resultados mensais de acordo com a respectiva linha. Sempre coloque o lucro ou prejuízo líquido, descontando taxas e emolumentos. Coloque “-” na frente, em caso de prejuízo;
  4. inclua quaisquer prejuízos que tenha a compensar de 2021. Lembre-se que prejuízos só compensam lucros futuros;
  5. insira o total recolhido de imposto (de acordo com as notas de corretagem) e o que foi pago via DARF. Veja que o programa já preenche automaticamente os outros campos;
  6. verifique o cálculo automático do programa da Receita Federal indicando quanto deveria ter sido pago de Imposto de Renda. Caso haja um valor diferente, existem tributos atrasados que devem ser pagos (por exemplo, na imagem, em março o imposto devido não foi pago).
captura de tela do programa IRPF 2022 mostrando como declarar lucros e prejuízos em venda de FII.

Quais informações eu preciso para declarar FIIs?

Depois de saber como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda, confirme que você tem os documentos necessários para fazer a declaração corretamente. São eles:

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  • Informes de Rendimentos. Como explicamos, eles são obtidos diretamente com as instituições financeiras e gestoras dos fundos;
  • notas de corretagem, com as compras e vendas dos FIIs;
  • DARFs com o imposto recolhido na venda de cotas.

De qualquer forma, recomendamos fortemente que tenha seu controle pessoal ao longo do ano. Assim, sua declaração será muito mais rápida e as chances de errar serão muito menores!

Conclusão

Todas essas informações facilitam na hora de fazer a declaração de fundos imobiliários. Como ficou claro, esse procedimento pode parecer complexo, porque existem vários detalhes a observar. Porém, o preenchimento é simples e, para quem tem um bom controle, também é rápido.

De toda forma, você sempre pode contar com a ajuda de um contador, se necessário. No entanto, esse passo a passo de como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda deve resolver o seu problema. Então, é só arregaçar as mangas e acertar as contas com o Leão.

Caso precise declarar outros tipos de investimentos, confira nosso guia completo!

Sugestões de leitura do iDinheiro:

Perguntas frequentes

  1. É preciso declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2022?

    Sim, porque essa é uma operação realizada via bolsa de valores. Portanto, precisa ser apresentada à Receita Federal.

  2. Quem investe em fundos imobiliários é obrigado a declarar Imposto de Renda?

    Sim, a declaração dos fundos imobiliários no Imposto de Renda é obrigatória, mesmo que os rendimentos sejam isentos.

  3. Qual investimento não precisa declarar Imposto de Renda?

    Investimentos que não são negociados em bolsa de valores não obrigam o investidor a declarar. No entanto, caso se encaixe em algum critério de obrigatoriedade, é recomendável declarar todos os tipos de investimentos que tiver.

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