Calculadora: financiar ou alugar um imóvel

Como usar a calculadora para avaliar se é melhor comprar ou alugar um imóvel?

A calculadora desenvolvida pelo iDinheiro te auxilia na tomada de decisão na hora de escolher entre comprar por financiamento ou alugar um imóvel. Para usá-la, basta preencher os campos com as informações requeridas:

• valor do imóvel (mercado);
• valor do aluguel (em geral, de 0,3% a 1% do valor do imóvel);
• entrada estimada do financiamento (em geral, 20% do valor do imóvel);
• custos relacionados ao financiamento (cerca de 5% do valor do imóvel);
• taxa de juros a ser contratada no financiamento;
• prazo de duração do financiamento, em meses ou anos;
• rentabilidade do investimento, caso o valor a ser usado tivesse que ser resgatado.

Para ficar mais fácil, vamos fazer uma simulação: considere que você quer decidir entre comprar ou alugar um imóvel que custa R$ 100 mil, cujo aluguel é de R$ 300. Ao financiar, você daria uma entrada de R$ 20 mil, pagando R$ 5 mil por um financiamento com juros de 8% ao ano, pelo período de 30 anos.

Vamos comparar esse cenário a um investimento que rende, em média, 10% ao ano.

Ao preencher na calculadora fica assim:

O resultado traz a melhor opção baseada nos dados informados:

Nesse cálculo, a melhor opção seria alugar o imóvel, já que o valor investido (que seria o montante para o financiamento), somado aos rendimentos, seriam suficientes para comprar o imóvel em um prazo menor,

Você pode fazer diferentes simulações, de acordo com propostas de financiamento e a sua capacidade de investimento.

Como é calculado o valor do aluguel de um imóvel?

O valor do aluguel é calculado em cima do valor de mercado do imóvel. Nesse caso, normalmente se faz um cálculo de 0,3% a 1,0% do valor do imóvel para definir o aluguel. 

Assim, se o valor do imóvel for 400 mil reais, o proprietário pode calcular o aluguel levando em consideração, por exemplo, 0,5% desse valor, o que resultaria em R$ 2.000 mensais. 

No entanto, existem outros fatores que influenciam o preço do aluguel, como oferta e demanda, localização do imóvel, etc. Caso a demanda seja maior que a oferta no local em que o imóvel se encontra, isso provavelmente vai encarecer o valor do aluguel. 

Outros fatores que colaboram para o aumento do preço do aluguel, são:

• proximidade ao transporte público;
• presença de segurança ou serviço de portaria;
• áreas de lazer (piscina, quadra, academia);
• serviços nos arredores (farmácias, mercados, shopping, etc.);
• segurança relativa do bairro ou da rua;
• proximidade a áreas verdes e praia;
• metragem do imóvel;
• vagas de garagem, etc.

Por último, mas não menos importante, há um índice que influencia diretamente o preço do aluguel, que é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). O acúmulo anual do IGP-M é calculado e, a partir dele, os preços dos aluguéis são reajustados.

Portanto, são pelo menos três fatores que compõem o cálculo do valor do aluguel de um imóvel:

• preço do imóvel;
• oferta e demanda;
• IGP-M.

Como é calculado o valor do financiamento de um imóvel?

O financiamento é a modalidade de compra em que o comprador não possui o valor integral do imóvel e escolhe uma modalidade de crédito junto a uma financeira ou banco para adquirir o bem.

Nesse caso, o comprador deve ter um valor disponível para dar de entrada, que normalmente é de cerca de 20% do valor total do imóvel, e precisa também cobrir as taxas cartoriais. 

Alguns financiamentos aceitam o uso do FGTS e oferecem a cobertura dessas taxas embutidas no valor das parcelas, mas é preciso averiguar a viabilidade dessa opção. Depois de dada a entrada, o restante do valor do imóvel é dividido em parcelas que serão pagas no longo prazo, normalmente em torno de 30 anos. 

Esse valor será composto de:

• amortização: é o valor que será financiado. Por exemplo, em um um imóvel de 400 mil em que foi dado 100 mil de entrada, a amortização será de 300 mil;
• taxa de juros: é o valor sobre o montante que a financiadora está emprestando;
• seguros obrigatórios: de morte, invalidez temporária e de danos físicos ao imóvel;
• taxas administrativas. 

Além disso, as parcelas podem ser calculadas por meio de mais de uma tabela de referência. 

Uma delas é a Tabela Price, que pressupõe parcelas de valor fixo ao longo de todo o financiamento, o que significa que, quanto mais longo o financiamento, mais juros as pessoas vão pagar por esse método. 

A outra opção, que normalmente é mais vantajosa para o cliente, é a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Nessa modalidade, o valor das parcelas da amortização é sempre o mesmo, no entanto, os juros sobre esse valor diminuem ao longo do pagamento das parcelas. 

Por isso, principalmente em casos de financiamentos longos, como de 20, 30 anos, um financiamento realizado pela tabela SAC costuma ser mais vantajoso. 

Pensando em financiar um imóvel? Veja também: Comparador de financiamento imobiliário!

Alugar ou financiar: o que considerar na hora de escolher?

Além da calculadora comprar ou alugar, precisamos levar em consideração as vantagens e desvantagens de cada opção. Esses prós e contras são, muitas vezes, subjetivos, mas não devem ser ignorados ao escolher comprometer boa parte do orçamento em um imóvel. 

Para cada estilo de vida e aspirações futuras, independentemente do que é financeiramente mais vantajoso, financiar ou alugar, uma das opções irá se encaixar melhor que a outra. 

Por isso, é preciso pensar não somente no resultado financeiro obtido na calculadora comprar ou alugar, mas também esses outros fatores que não cabem nela. Vamos pensar um pouco sobre quais podem ser essas vantagens e desvantagens de cada opção. 

Vantagens e desvantagens de alugar

O aluguel de bens tem se tornado um padrão cada vez mais constante entre as novas gerações, de millenials e gen Z que já saíram da casa dos pais. As gerações mais velhas possuem na ponta da língua a máxima de “quem casa quer casa” e, além dessa, a que diz que “alugar é jogar dinheiro no lixo”. 

Não havia dúvidas para essas gerações entre alugar ou financiar, já que a resposta, independente do contexto, era sempre a segunda. Isso porque, no final de um financiamento, a pessoa tem a posse do imóvel, mas ao alugar, o bem nunca será seu. 

No entanto, as perspectivas de vida mudaram muito, assim como muitos conceitos que a algumas décadas atrás pareciam cristalizados. Os jovens pensam cada vez menos em casamentos como relacionamentos indissolúveis e a escolha de aumentar a família com filhos é adiada para mais tarde.

Relacionado a isso, conforme o Estatísticas do Registro Civil, o país registrou mais de 360 mil divórcios em 2023, o que mostra que a impermanência parece ser um traço das novas gerações. Todos esses fatores colaboram para a escolha de alugar bens, em detrimento de investir quase todas as economias de uma vida para possuí-los.

A maior vantagem do aluguel é a flexibilidade, que permite que as pessoas se mudem quando e para onde quiserem:

• por isso, se o casamento não deu certo, aluga-se um lugar com o aluguel mais amigável para o bolso de uma só pessoa;
• se houver uma transferência no trabalho para uma outra cidade, é só entregar o imóvel atual e alugar outro no novo local;
• o bairro não está mais tão seguro, ou a pessoa recebeu um aumento e quer um imóvel mais conveniente, é só ir atrás. 

Ou seja, a vantagem principal do aluguel é a liberdade de poder se mudar quando e para onde quiser, sem se preocupar com o que fazer com o imóvel que ficará vazio.

Além disso, não é preciso direcionar uma grande quantia em dinheiro em um bem que, talvez, nunca será recuperada. No aluguel, o capital pode ficar investido e rendendo juros, inclusive ajudando a pagar a mensalidade.

No entanto, existem outras liberdades tolhidas pelo aluguel. Por exemplo, o inquilino não pode, normalmente, fazer grandes reformas estruturais no imóvel. Isso impede que o lugar fique mais ao gosto do morador, que também não se anima em gastar altos valores em um lugar que não é seu e pode ser deixado para trás a qualquer momento. 

Ainda existe a insegurança que sonda as mais fortes consciências de que, a qualquer momento, o dono do imóvel pode querer as chaves de volta e você estará, mesmo que momentaneamente, na rua. 

Portanto, esses são alguns fatores, além dos dados da calculadora comprar ou alugar, que devem ser levados em consideração no caso do aluguel.

Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

A principal vantagem de financiar é que, ao final de todo o processo, o bem adquirido é sua propriedade. Esse bem pode gerar renda com o aluguel para terceiros, ou pode ser um patrimônio deixado de legado e segurança para as próximas gerações. 

Além disso, como a propriedade é do comprador, ela pode ser alterada a seu gosto, deixando o lugar como sempre sonhou. 

Os financiamentos são, em geral, muito longos, chegando aos 30 anos ou até mais, o que não é um prazo que permite grandes previsões. Isso quer dizer que muita coisa pode mudar ao longo do financiamento, seja para melhor ou para pior.

Uma boa estratégia financeira é usar o saldo do FGTS para dar entrada, diminuindo o saldo a ser financiado e ainda usando um recurso que tem remuneração baixa de forma mais vantajosa.

Na melhor das hipóteses, a condição financeira do comprador pode melhorar e ele ser capaz de adiantar parcelas do financiamento. Se houver uma estabilidade nas condições até o final do processo, já é uma grande conquista. 

Mas é preciso lembrar que, enquanto o financiamento não chegar ao fim, o imóvel pertence, na verdade, ao banco. Dessa maneira, se por algum motivo o comprador não for capaz de pagar as parcelas, o imóvel pode ser tomado após algumas contestações judiciais.

É preciso também levar em consideração se existem perspectivas de mudança de cidade, estado ou até país no futuro. Em caso de uma resposta afirmativa, talvez financiar um imóvel para depois ficar distante dele, talvez não seja a melhor opção. 

Confira também: Comprar ou alugar um imóvel? Avalie o que vale mais a pena!

E o consórcio, vale a pena?

O consórcio é uma terceira opção para se ter um imóvel, que não está no simulador comprar ou alugar. Nessa categoria, a pessoa compra uma carta de crédito no valor do imóvel e uma taxa de administração sobre esse valor é cobrada.

Também é possível usar o FGTS e parte do valor da carta para dar lances embutidos, o que pode ser uma via interessante para quem:

• não tem urgência na compra do bem;
• quer pagar valores de parcelas menores;
• tem FGTS para liquidar parte das parcelas;
• não tem um imóvel definido para compra.

Essa modalidade é mais barata que os custos de um financiamento em alguns casos, no entanto, o comprador tem menos controle sobre o processo.

Leia mais sobre consórcio:

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Em um consórcio, várias pessoas com o mesmo objetivo (nesse caso, adquirir um imóvel até X valor), entram em uma assembleia. São realizados sorteios frequentes que podem contemplar uma dessas pessoas, no entanto, não existe sistema que garanta quando seu nome será escolhido. 

É possível dar lances que, para serem vencedores, devem ser, em média, de 40% do valor total do imóvel. Caso não tenha esse valor disponível, o comprador provavelmente não terá um lance vencedor e dependerá do sorteio para obter um imóvel. 

Por isso, se a necessidade de um imóvel é imediata, o consórcio não é uma boa opção, já que é difícil calcular o tempo para ser escolhido nos sorteios. 

No entanto, se não houver pressa e o consórcio tiver lances vencedores de até 30% do valor do imóvel essa começa a se tornar uma opção mais vantajosa do que muitos financiamentos de longo prazo.